2015/02/27

外商投资新规则:加强监管力度,引入新的费用和处罚措施

新的农村土地规则

澳大利亚政府昨晚发布了2015年澳大利亚外商投资政策(“政策”),其中包括农村土地收购规则。

政府此前曾于2月11日宣布将农村土地免审上限降至1500万澳元,新发布的规则证实了这一变更。对于众多持有农村土地已达1500万澳元的投资者来说,累计限额的生效意味着此后无论购买任何价值的农村土地均需根据政策提交申请。

根据新规则,外国人士拟议收购农村土地权益前必须申请政府的批准。“农村土地权益”包括:

  • 直接收购的权益(如收购法律或衡平法上的权益);和
  • 间接收购的权益(如收购企业或信托的重大权益,而该企业或信托超过50%的资产属于农村土地)。

政府2015年2月11日发布的公告并未提及农业企业的定义。尽管政府在本周发布的方案建议(见下文)中向公众征求“农业企业”定义方面的意见,政策已明确表示持有大量农村土地的实体需符合通知要求,并适用较低的免审上限。另外,该等企业/信托的价值也将计入收购方已持有的土地价值。

1500万澳元的免审累计限额不适用于智利、新加坡、泰国、新西兰和美国的投资者。

  • 新加坡和泰国的投资者收购价值超过5000万澳元的初级生产企业达到或超过15%需获得批准;
  • 美国、新西兰和智利的投资者收购价值超过10.94亿澳元的初级生产企业达到或超过15%需获得批准。

尽管来自上述国家的投资者似乎能享受更高的免审上限,实际情况则并非如此。只有在上述国家注册成立的收购公司方可适用更高的免审上限。可是,以在岸实体开展收购通常更加有利。

根据新规则,针对如何评估外商投资农村土地,政府一般将对收购项目作以下考量:

  • 澳大利亚农业资源的质量和可用性,包括水源、土地使用权和利用;
  • 农业生产和生产力;
  • 澳大利亚向澳大利亚社会和贸易伙伴提供可靠的农业产品的能力;
  • 生物多样性;及
  • 澳大利亚本地和区域的就业和繁荣。

投资者需在申请中对上述相关问题进行阐述。

农村土地 – 例外

根据新规则,通过以下方式获得农村土地无须申请批准:

  • 通过遗嘱或法定继承获得农村土地;
  • 向政府(联邦、州、领地或地方政府)或为公共目的而成立的法定机构收购农村土地;或
  • 为借款协议之目的仅作为担保持有农村土地,或通过担保的强制实施持有农村土地。

这一规定与立法是一致的。城市土地立法下的例外(如责任实体例外)是否适用于农村土地收购还有待观察,相关规定随着新法规的制定将逐步清晰。但可以确定的是,农村土地规则涉及的投资意向相比城市土地规则将大大增加。

附属农村土地收购年度方案批准

新规则放宽了对由于非农业活动而造成的农村土地收购的规定,允许对此类附属收购进行预审,其中一个例子是为管道地役权之目的收购农村土地。

获得预审批准的要求包括:

  1. 投资不超过某一特定的金额;
  2. 年度方案不超过12个月;及
  3. 收购方需向FIRB报告前三个月内每一项收购交易的细节。定期报告表明政府对农村土地投资保持了高度的敏感性。

政府对外国人士开展农业投资持鼓励的态度,并表示“外商投资农业领域对增长和创新是非常重要的,能够为本地企业、农村社区和澳大利亚经济的繁荣做出贡献。”

但政府同时明确表示所有投资者必须将符合政策要求作为第一要务,“我们希望所有投资者(包括外国和本地投资者)能够始终遵守澳大利亚法律,遵守行为最高标准。”

政府表示将坚持在30天内对政策下的申请作出批复。考虑到免审上限的降低,申请数量将大幅增加,财政部工作量也将相应增加,我们期待政府能够保持这一批复速度。

拟议收紧外商投资政策

外商投资吸引着众多的关注,是目前政治环境下的热门话题。

澳大利亚政府表示对外商投资始终持欢迎态度,但同时宣布拟收紧外商投资政策,尤其是房地产和农村土地领域的外商投资政策。

在现阶段政府的公告尚述提案性质,公众可以就此提出意见,意见反馈的截止日期为2015年3月20日。

政府收紧政策的意图是非常明确的,其提出的方案包括:

  • 在立法中除刑事犯罪外增加侵权通知及民事处罚。后者与刑法规定相比更易实施,将适用于未能遵守立法要求的行为,包括申请方面的要求;
  • 拟增加房地产领域的处罚措施,包括强制销售和没收最高达25%的销售收入/市值;
  • 新增一套处罚体系(民事和刑事),对导致违反立法或批准附带条件的第三方进行处罚;
  • 对本届众议院委员会提出的住宅收购和其他商业收购征收费用。财政部长正在寻找任何增加政府收入的手段,因此财政部提出征收这一费用毫不意外。外国人士需要对这类费用做好准备,拟议征收费用从购买某些住宅需交纳5000澳元到收购10亿澳元以上的澳大利亚资产最高需交纳10万澳元不等。上述费用及可能发生的多次申请如何操作尚待进一步解释。另外,何时征收费用,尤其是外国竞标方未能在竞争性招标程序中中标应在何时征收费用,这一问题也需深入讨论;
  • 政府将在澳大利亚税务局内设立一个新的小型合规强制执行部门,为FIRB提供支持。该部门将对不合规行为进行监控,以期增加公众对审查体系的信心;
  • 变更“农村土地”和“城市土地”的定义,同时增加“住宅土地”和“其他土地”的定义。“农业土地”这一新名词将替代目前的“农村土地”。这一建议颇令人困惑,或许更好的方案是在立法中仅使用“土地”一词,并进一步制定适用于不同类型土地的法规;
  • 期房批准程序变更。包括对未在海外进行市场营销或未能遵守报告规定的开发商进行处罚。外国人士可购买的房产数将受到限制。政府公告还建议对期房征收不固定的费用。其可能的结果是由于新规则造成预审程序成本过高,很可能对开发商造成不利,使得开发商不再采用预审程序。

政府同时还就以下事项征求公众意见:

  • 农业企业定义。显然,政府面临在众多定义方式中进行选择的艰难过程,包括农场货物价格、某些附加价值产品到食品和饮料生产。最终决定的农业企业投资免审上限为5500万澳元;
  • 拟议农村土地外资持有登记的操作方式。根据规则,律师和顾问有义务在土地权益登记前确定其客户是否属于外国人士;
  • 最后,政府还就政策的现代化改革和简化征求公众意见,同时希望确保监管程序的操作方式与其他领域的法规不存在冲突。政府欢迎公众提出的任何意见!

影响

此次变动的原因是近年来政策在遵守和执行方面被认为存在不足。政府正努力加强外商投资规则的实施,并将确保实施成本由投资者承担。

这一过程中政府应注意谨慎行事,否则好的投资项目可能被吓退,而不良的投资项目可能出现避税行为。政府在引入新的费用和处罚机制时尤其需要选择合理的方式。

政策变动的最终目的是重建公众对外商投资审查体系的信心。征求公众意见阶段结束后,政府预计将通过对《1975年外国收购和接管法》及其法规的修订将这些变动纳入立法。所有有意对澳进行投资的外国人士都应该对这些修订给予充分关注。

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