2017/03/26

投资澳大利亚房地产:管理投资计划

依据澳大利亚《2001年(联邦)公司法》(“公司法”)的规定,房地产行业的大部分信托投资属于“管理投资计划”。这些信托通常的运作方式是在计划下注入资金并将汇集的资金用于投资以产生财务收益(例如租金收益),成员可通过计划获得“利益”(即单位信托),而无需对计划的运行进行日常管理。 

管理投资计划的注册

所有上市房地产投资信托基金和一些非上市的房地产投资信托基金均需依据公司法注册管理投资计划。

一个例外情形是,依据公司法可免于出具产品披露声明的计划无需注册。所有投资人均为公司法中定义的“大客户”的计划即属于这种情形。《公司条例》也规定了多种适用的豁免注册情形,例如销售对象是境外投资人。

未按要求注册管理投资计划可能导致法院下令将计划清盘。另外,公司法还规定了200罚金单位(对法人团体的罚金单位为1000)和最高5年监禁的刑罚。私人信托和批发信托也可自愿注册(例如当给予管理投资信托的税收优惠使得注册更为划算时)。

其他规定

已注册的计划还需履行其他一些合规和披露义务,责任实体及其高级职员在履行公司法和计划章程性文件所赋予的职能时,也须担负相关的法定责任和财务要求。

例如,注册计划必须按照公司法的要求编制章程和合规方案。章程须列明责任实体运行计划所依据的规则。有必要确保章程涵盖运行计划所需的全部权限和权利,因为后续修订很难在不经成员批准的情况下作出。

合规方案旨在说明责任实体将使用的架构、制度和流程,以确保其遵守在公司法和计划章程下的义务。

计划的变更


停止使用或撤销责任实体 

  • 非上市计划:有表决权的成员(包括未出席成员)所持全部票数的50%或以上同意(特别决议)
  • 上市计划:有表决权的成员亲自或通过代表出席并实际投票票数的50%或以上同意(普通决议)。 

通常情况下,如果决议涉及其成员身份以外的利益,注册计划的责任实体及其关联方将无权就有关计划的决议进行表决。 

但如果是上市计划,责任实体及其关联方将有权就有关撤销责任实体和选择新的责任实体的决议进行表决。

 
清盘注册计划 

章程可以赋予在某一特定时间、特定情形或发生特定事件的情况下清盘计划的权力。

例如,前述特定事件可以是责任实体向成员发送通知,或是成员进行表决(通常为特别决议)。除了行使章程赋予的任何权力之外,责任实体可因计划目的已达成或无法达成而清盘计划。 

修改章程 

计划的章程可通过以下方式修订:

  • 成员特别决议(须至少75%的成员出席并表决通过)
  • 责任实体经合理判断认为修改不会对成员权利产生不利影响时,由责任实体单方修改。 

主要联系人

南半球投资:全球房地产投资者指南

对于考虑澳大利亚房地产投资的人士,“南半球投资”可帮助他们快速了解可能遇到的法律、税务及结构问题。

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