2017/09/15

投资澳大利亚房地产:管理投资信托税收优惠

在税收上被认定为管理投资信托(Managed Investment Trust, MIT)的澳大利亚投资工具可享受多种税收优惠。这些优惠旨在鼓励居民和非居民投资者向澳大利亚投资,尤其是投资澳大利亚房地产。

只有符合一定条件的信托才会被认定为MIT(具体条件请见《南半球投资——全球房地产投资者指南》(英文版/中文版下载))并享受这些优惠。

并非所有信托均符合MIT的条件,所以寻求通过MIT投资澳大利亚房地产的投资者需要确认其利用的信托符合MIT的条件。更为重要的是,MIT活动必须以投资土地为目的或主要目的是取得租金或从事其他指定投资。

预提税优惠

全球投资者在澳大利亚房地产领域可享受到的最重要的MIT优惠是,向作为信息交换司法管辖区居民的信托单位持有人进行“资金支付”时可降低预提税税率。值得一提的是,优惠后,通常向非居民企业信托利益分配征收的30%预提税可以降低到15%。

根据优惠条款,“资金支付”分配,即除股息、利息和权利金(如澳大利亚房地产的租金或资本收益)之外的资金分配适用税率为:

  • 作为信息交换司法管辖区居民的外国投资者,15%
  • 其他投资者30% 。

澳大利亚许多主要贸易伙伴(如美国、英国、新加坡和日本)都属于信息交换司法管辖区。值得注意的是,信息交换名单中有一些司法管辖区被排除在此优惠之外,如卢森堡和香港。

选择资本账户待遇

MIT还可选择资本账户待遇,使其处置特定类型资产的所得可以享受资本利得税优惠政策,而不是作为普通收入纳税。

取得资本利得税待遇的好处在于:

  • 对外国居民投资者而言,如果MIT处置的资产不属于“澳大利亚应税财产”(即不是澳大利亚房地产),则其资本收益分配可享受外国居民资本利得税免税政策。
  • 对澳大利亚投资者而言,资本收益可用于抵消其资本亏损,投资者可因此主张资本收益扣减,从而减少应税资本收益额。 

合格MIT税收归属制度

自2016年7月1日起,新的MIT归属制度生效。新的归属制度意在明确投资特定MIT所面临的税收问题,同时减少与MIT相关的税收管理事项。 

这一制度也为MIT及其单位持有人提供了新的税收依据,即根据归属而非分配而征税。新制度还规定了一些适用于所有MIT的规则,不只针对选择适用归属制度的信托,比如对受托人进行非公平收入评估的完整性规则(不包括除外情况)。

MIT下的投资和退出安排

鉴于存在这些优惠,全球投资者如能安排通过MIT投资澳大利亚房地产,或在某些条件下,与其他投资者共同以这种方式投资,将会获得重大好处。

因此,在投资或投资变现时进行适当安排和设计十分必要。

举例来说,当与外国居民投资者合作的MIT投资澳大利亚房地产,而其中一名投资者希望退出时,比较好的选择是在MIT的层面上变现,而不是以外国居民投资者的身份变现。因为当MIT通过处置资产获得资本收益并将收益分配给外国投资者时,可能适用MIT优惠预提税,即资本收益的15%,而当外国居民投资者出售其在MIT中所持的信托单位时,或须适用至少30%的资本利得税(在外国居民投资者是公司的情况下)。

由此可见,在进行MIT共同投资安排时,允许某一位共同投资者退出并在退出时获得MIT资本收益分配至关重要。

此外,一旦出现退出,信托有可能将不再符合MIT的条件(比如不再满足符合资格人员要求)。这也是退出安排中需要考虑的问题。


本文摘编自《南半球投资——全球房地产投资者指南》。请下载英文版/中文版完整出版物查看投资澳大利亚房地产前应考虑的初步法律、税务和架构问题总览。

主要联系人

南半球投资:全球房地产投资者指南

对于考虑澳大利亚房地产投资的人士,“南半球投资”可帮助他们快速了解可能遇到的法律、税务及结构问题。

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