2015/09/07

房地产市场外资准入与管理政策解读

日前,商务部、住房城乡建设部等部门下发了《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》(“122号文”),旨在调整《关于规范房地产市场外汇准入和管理的意见》(“171号文”)中与外商投资房地产企业和境外机构、个人购房相关的部分政策。

122号文主要对171号文作出了如下修改:

1.取消了171号文“投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的外商投资房地产企业,注册资本金不得低于投资总额的50%”的要求。122号文规定,外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例,应按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》执行,即中外合资经营企业的投资总额在三百万美元以下(含三百万美元)的,其注册资本至少应占投资总额的十分之七。中外合资经营企业的投资总额在三百万美元以上至一千万美元(含一千万美元)的,其注册资本至少应占投资总额的二分之一,其中投资总额在四百二十万美元以下的,注册资本不得低于二百一十万美元。中外合资经营企业的投资总额在一千万美元以上至三千万美元(含三千万美元)的,其注册资本至少应占投资总额的五分之二,其中投资总额在一千二百五十万美元以下的,注册资本不得低于五百万美元。中外合资经营企业的投资总额在三千万美元以上的,其注册资本至少应占投资总额的三分之一,其中投资总额在三千六百万美元以下的,注册资本不得低于一千二百万美元。

2.取消了171号文“外商投资房产地产企业办理境内、境外贷款、外汇借款结汇必须全部交付注册资本金”的要求。经咨询,相关部门工作人员解释称171号文对外商投资房产地产企业境内、境外贷款需满足的其他两项前提限制条件(即应取得《国有土地使用证》,以及开发项目资本金达到项目投资总额的35%)应继续沿用。但是,根据《外债登记管理办法》的规定,对 2007 年 6 月 1 日以后(含)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业,不予办理外债签约登记手续。对 2007 年 6 月 1 日以前(不含)成立的外商投资房地产企业,可在原“投注差”范围内按相关规定举借外债;增资后“投注差”小于其增资前“投注差”的,以增资后“投注差”为准。外商投资房地产企业未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得向境外借用外债,外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。据此,122号文关于取消全部缴付注册资本金的要求应主要针对2007 年 6 月 1 日以前(不含)成立的且仍有“投注差”的外商投资房地产企业。

3.放宽了171号文对境外机构和个人购房的限制条件。根据171号文的规定,境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。122号文放宽了时间限制并简化了相关程序:境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。但是,对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房仍应符合当地政策规定。

4.适当简化了外商投资房地产企业的外汇登记程序。122号文规定外商投资房地产企业可以按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。但是,122号文对于外商投资房地产企业同样关注的结售汇手续、外债登记程序和外债结汇核准等事宜并未提及。

编者注:本文同步发于金杜中国法律博客(Chinalawinsight.com)

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