2019/07/17

浅析房屋租赁合同未登记备案对“买卖不破租赁”的限制

作者:孙亮,汪妮,陈洁(铸金实习生)

立法沿革

1、行政管理逻辑的转变

原建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)用了整个第三章来规定租赁登记的相关要求,并采取了“经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》”的方式进行管理。1996年11月12日《全国房屋租赁管理现场会纪要》第二条规定,“加强房屋租赁管理,首先要把《房屋租赁证》发放这一关,各地房地产管理部门应当按照建设部第42条令第十七条的规定,取得当地工商、公安部门的配合,建立规范的房屋租赁登记备案制度。”1998年7月23日河南省漯河市人民政府在《关于加强市区房屋租赁管理的通知》(漯政(1998)62号)中明确规定,“房屋租赁当事人未办理登记手续而开展租赁活动的,属非法行为,权益不受法律保护。”因此,老办法中强调了登记备案对民事法律后果的影响。但这一情况,在21世纪初有了新的变化。

2010年住房和城乡建设部发布了《商品房屋租赁管理办法》,2011年2月1日起施行,取代了原建设部《城市房屋租赁管理办法》。新办法第十四条规定,“房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。”第十九条规定,“房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的,当事人应当在三十日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。”其不再就未办理房屋租赁登记备案的民事法律后果做出规定,第二十三条明确,“违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。”因此,新办法立法层级和逻辑回归到行政法,而非民法。

2、民事法律关系上的确立

2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条明确,“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”同样,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条明确规定合同登记与效力之间的关系。房屋租赁未登记备案不影响租赁合同本身的效力。

问题的提出

房屋租赁未登记备案不影响出租人与承租人之间租赁合同本身的效力,这已经在学界与司法实践中达成共识。但是,房屋所有权发生转移时,租赁关系是否当然适用于买受人呢?《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”显然,该规定未明确规定“买卖不破租赁”的限制条件。然而,在实务中会遇到租期长达20年且租金已一次性付清的情形。此时要求买受人无条件地概括承受原租赁关系,那么不诚信的原房屋所有人即出租人将是最大受益者。如今大量商业租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致,当租赁权与房屋受让人的所有权冲突时,如果没有适当的适用限制,则难以兼顾租赁权与物权的保护,出租人、承租人与第三人三方就会陷入混乱之中。

典型案件简介

2011年1月31日,胡某某承租陈某某所有的房屋,租赁期为30年,租金抵销到期借款。同年6月14日,出租人陈某某与第三人徐某签订房屋买卖合同并转移所有权。6月15日,第三人徐某与原居住人谢某某发生争执,后徐某占用该房屋。承租人胡某某起诉至法院,要求出租人及房屋受让人继续履行租赁合同。原审法院认为租赁合同未备案登记,房屋买卖协议未载明出租状态且承租人不能提供其他证据证明房屋受让人在购买诉争房屋时知晓诉争房屋已存在租赁关系,所以不适用“买卖不破租赁”原则。原告胡某某不服,向北京市第一中级人民法院提起上诉,二审法院维持原判。

本案争议的焦点在于能否适用“买卖不破租赁”原则,未在相关部门登记备案能否限制该原则的适用。登记备案是公示的方式之一,究其实质,是探讨租赁权公示的必要性与公示的方式。

公示的必要性与方式

不动产租赁权可以被认为是一种具有物权性质的债权。也就是说,虽然房屋租赁权本质上为债权,法律却赋予了其物权化的效力。“买卖不破租赁”便是债权物权化的典型表现。该原则适用的前提应是房屋受让人知道或应当知道租赁关系的存在。一方面,《中华人民共和国物权法》第六条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”故物权的设立必须符合公示原则,应该以可被外部所查知的方式表现出来,才能使权利具有公信力,从而对抗第三人。另一方面,租赁关系是一种有着租赁期限、租金、租赁用途、第三人购买、抵押权实现等诸多因素影响的动态交易关系。房屋买卖的标的金额一般较大,加之房价的市场波动性较大,一经占有即承认租赁维持权,将反面促使出卖人与他人恶意串通,虚构租赁合同,侵害善意第三人权益。为了保障交易的安全,有效遏制不诚信行为的发生,“买卖不破租赁”的适用必须是有条件限制的。所以,为了在承租人权益和第三人权益的冲突中达致平衡,建立恰当的公示方式是最公正的选择。

公示的方式之一是实际占有使用的事实状态。在一些案例中,由于很多租赁合同无法证明持续的占有使用状态,法院对其真实性不予认可,从而否定“买卖不破租赁”的适用。也有法院认为,在不涉及第三人的房屋租赁案件中,出租人交付房屋,承租人给付租金,存在书面的租赁合同,理应足以证明双方租赁关系的真实性(福建省厦门市同安区人民法院,(2016)闽0212民初4710号,2016-4710李东旭房屋租赁判决书)。

从更深层次思考,使用与否以及使用的方式实际上是承租人的权利,在涉及第三人的房屋租赁案件中,法院将持续占有使用作为评价租赁合同真实性的标准,违背了法律逻辑的一致性。溯其本质,法院是将持续的占有视为租赁权对抗第三人的公示要件。

占有虽然简便直观,但占有权存在的期间难以为第三人确切所知。若要求房屋受让人在交易之前必须准确探寻房屋的占有状态,其一,信息的真实性与可操作性低,其二,严重影响交易的效率。所以有些法院认为占有的事实状态不能当然地推定第三人对租赁关系知悉,如(2017)沪0109民初14528号(见本文附表案例2)、(2016)粤0307民初14086号(见本文附表案例6)、(2019)粤01执复22号(见本文附表案例7)等。在上述典型案件中,北京市第一中级人民法院同样持此观点,承租人负有证明第三人在购买诉争房屋时知晓诉争房屋已存在租赁关系即证明第三人非善意的举证责任。

有法院进一步认为,在实际情况中,出租人在与第三人签订房屋买卖租赁合同时,往往承诺诉争房屋没有权利限制、无任何纠纷,这又加大了承租人证明第三人非善意的难度(见本文附表案例17)。善意第三人无故被牵扯入纠纷甚至受骗的现象时有发生。若第三人向相关部门确认未存在登记备案,加之法院拍卖公告或出租人承诺诉争房屋不存在权利负担,此时要求第三人承受原租赁关系,实属悖于法益均衡的要求。

公示的方式之二是登记备案的法律状态。司法实践中,对于事实上的占有能否推定第三人为非善意,各地法院观点不一,有些法院要求承租人证实其在房屋转让前已经入住的事实,而有些法院要求承租人提供证据证明第三人在购买诉争房屋时知晓诉争房屋已存在租赁关系。当法院要求承租人承担第三人明知或应当知道已存在租赁关系的证明责任时,承租人往往难以提出有利证据。这时,登记备案是关键所在。与占有相比,租赁登记更能准确描述不动产的物权关系,对买受人的保护力度也更强。从满足现代社会市场经济状况和保护交易安全的角度来看,房屋租赁登记能够更好地承担房屋“买卖不破租赁”的公示功能。我们不能期待当事人双方有真实展现租赁关系的自觉,也不能因为大部分城市登记备案率普遍低下的现状而否认登记的操作性和合理性。既然法律规定了房屋租赁的登记备案制度,那么实践操作和理论分析就应该以现行规定为基点。

法国、日本、普鲁士、瑞士等其他国家通过立法规定房屋租赁须经登记才具有对抗效力。我国虽然没有通过全国性立法承认房屋租赁未登记备案对于“买卖不破租赁”的限制,但我国少数地方以地方规范、规章的形式明确了租赁合同对抗第三人的登记备案要件。例如《天津市房屋租赁管理规定》第十三条规定,“未经登记备案的房屋租赁合同,不得对抗第三人。”又如《上海市房屋租赁条例》第十五条规定,“房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。”上海市高级人民法院民一庭《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》中规定,“……从平衡交易各方利益的角度看,我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力”,虽然后来这一条被删除了,但是“30、‘买卖不破租赁’的适用是否要求租赁合同登记?未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以‘买卖不破租赁’为由向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是,承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。”未被删除。

通过在中国裁判文书网、威科先行、无讼等网站检索关于房屋租赁合同未登记备案的对抗效力的案例,我们发现在裁判文书中也不乏赞成“租赁合同未经登记备案,不具有对抗第三人的效力”的观点,例如(2017)沪0109民初33114号(见本文附表案例3)、(2017)沪0106民初11196号(见本文附表案例4)、(2012)沪一中民二(民)终字第1000号(见本文附表案例5)。除了上海,浙江、山东、广东、福建、河南、黑龙江部分法院的判决也持此观点。

在此,我们试将50个司法判例观点集成附于后表,以供参考。综合来看,对于房屋租赁合同的登记备案的对抗效力,法院持三种观点:

(1) 完全支持(20例):将登记备案视为房屋租赁权公示公信的最主要因素,房屋租赁合同未登记备案,不得对抗第三人

(2) 部分支持(21例):将登记备案视为房屋租赁权公示公信的因素之一或是作为判断租赁合同真实性的因素之一,通过否认租赁合同的真实性来排除租赁权的行使

(3) 不支持(9例):房屋租赁合同登记备案与否,都不产生限制租赁权的行使

序号

案件名称

审理法院及案号

法院观点

1

胡xx与明x、陈x、徐x租赁合同纠纷上诉案

北京市第一中级人民法院(2015)一中民终字第00241号

完全支持

2

上海xx实业有限公司与上海xx实业有限公司、杨x排除妨害纠纷一审民事判决书

上海市虹口区人民法院

(2017)沪0109民初14528号

完全支持

3

姜xx与李xx房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市虹口区人民法院

(2017)沪0109民初33114号

完全支持

4

项xx与刘x房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市静安区人民法院

(2017)沪0106民初11196号

完全支持

5

与卢xx、张xx房屋租赁合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院(2012)沪一中民二(民)终字第1000号

完全支持

6

柯xx与龚x、王xx、王xx房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初14086号

完全支持

7

xx、许xx、区xx等其他案由执行审查类执行裁定书

广东省广州市中级人民法院(2019)粤01执复22号

完全支持

8

陈xx、xx农村商业银行股份有限公司xx支行、钟xx等其他案由执行审查类执行裁定书

广东省广州市中级人民法院(2019)粤01执复116号

完全支持

9

广州xx小额贷款股份有限公司与杨xx、杨xx等企业借贷纠纷、借款合同纠纷执行裁定书

广东省广州市中级人民法院(2019)粤01执复163号

完全支持

10

xx银行股份有限公司xx分行与刘xx、广州市xx装饰工程有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书

广东省广州市中级人民法院(2019)粤01执复162号

完全支持

11

罗xx与林xx、第三人房屋租赁合同纠纷一案

广东省深圳市龙岗区人民法院(2012)深龙法民三初字第2565号

完全支持

12

深圳市xx电子技术有限公司、xx银行股份有限公司xx分行与常德市xx农业开发有限公司、湖南xx房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书

湖南省常德市中级人民法院(2018)湘07执异5号

完全支持

13

孙xx、漯河市xx商贸有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省漯河市中级人民法院(2018)豫11民终106号

完全支持

14

xx、杨xx企业借贷纠纷执行审查类执行裁定书

河南省鲁山县人民法院

(2018)豫0423执异48号

完全支持

15

鲁山县xx商贸有限公司申请杨xx、张x、平顶山市xx汽车销售服务有限公司执行异议一案执行裁定书

河南省鲁山县人民法院

(2018)豫0423执异50号

完全支持

16

平顶山市xx商贸有限公司申请杨xx、张x、平顶山市xx汽车销售服务有限公司执行异议一案执行裁定书

河南省鲁山县人民法院

(2018)豫0423执异52号

完全支持

17

与赵xx租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院(2016)鲁06民终3805号

完全支持

18

陈xx与林xx、汪xx房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省威海市中级人民法院(2014)威民四终字第69号

完全支持

19

汪xx、张xx金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

四川省南充市嘉陵区人民法院(2017)川1304执监1号

完全支持

20

林xx与张xx、蔡xx房屋租赁合同纠纷案

福建省厦门市海沧区人民法院(2011)海民初字第879号

完全支持

21

季x与上海xx餐饮管理有限公司、王xx房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市宝山区人民法院

(2014)宝民三(民)初字第1546号

部分支持

22

海安xx房产中介服务部与郭xx、徐xx房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省海安市人民法院

(2015)安开民初字第00613号

部分支持

23

海安xx房产中介服务部与郭xx、徐xx房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南通市中级人民法院(2016)苏06民终902号

部分支持

24

金华市xx机械有限公司、武义xx车业有限公司保证合同纠纷执行审查类执行裁定书

浙江省武义县人民法院

(2018)浙0723执异19号

部分支持

25

曹xx与盛xx房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省金华市婺城区人民法院(2017)浙0702民初15157号

部分支持

26

xx资产管理股份有限公司xx省分公司与嵊州市xx酒店有限公司、浙江xx丝绸有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

浙江省绍兴市越城区人民法院(2017)浙0602民初4305号

部分支持

27

钟xx、xx银行股份有限公司广州花都支行、广州市花都区狮岭xx五金商行等其他案由执行审查类执行裁定书

广东省广州市中级人民法院(2019)粤01执复209号

部分支持

28

林xx与甘xx、刘x执行异议之诉一审民事判决书

广东省韶关市曲江区人民法院(2018)粤0205民初1157号

部分支持

29

钟xx执行裁定书

广东省广州市中级人民法院

(2019)粤01执复112号

部分支持

30

李xx、黄xx、广州市xx区xx店等其他案由执行审查类执行裁定书

广东省广州市中级人民法院(2019)粤01执异180号

部分支持

31

朱xx、广州xx商业银行股份有限公司xx支行、何x等其他案由执行审查类执行裁定书

广东省广州市中级人民法院(2019)粤01执复159号

部分支持

32

谌xx与石xx、粟x房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省怀化市中级人民法院(2016)湘12民终188号

部分支持

33

吴x、xx银行股份有限公司xx分行执行异议之诉二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院(2018)闽01民终4104号

部分支持

34

林xx、中国xx银行股份有限公司xx支行二审民事判决书

福建省高级人民法院

(2017)闽民终1098号

部分支持

35

林xx与xx银行股份有限公司xx分行案外人执行异议之诉一审民事判决书

福建省福州市中级人民法院(2017)闽01民初535号

部分支持

36

原告xx刚与被告牛xx及第三人赵x、王xx执行异议之诉一案民事判决书

河北省新乐市人民法院

(2017)冀0184民初3500号

部分支持

37

李xx、白xx等与容xx房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院

(2017)桂0702民初755号

部分支持

38

执行案外人、xx银行股份有限公司xx支行二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院(2018)闽01民终3273号

部分支持

39

锦州市xx区xx小额贷款有限责任公司;辽宁xx实业集团有限公司;北镇市xx房地产开发有限公司;鄢xx;康xx执行异议裁定书

辽宁省锦州市中级人民法院(2017)辽07执异56号

部分支持

40

xxxx市市郊农村信用合作联社xx信用社执行异议之诉二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院(2018)豫01民终11451号

部分支持

41

张xx、张xx、张xx申请xx市农村信用合作联社借款合同纠纷执行裁定书

黑龙江省安达市人民法院(2017)黑1281执异36号

部分支持

42

中国xx集团xx有限公司等与北京xx快餐有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院(2018)京02民终1325号

不支持

43

李xx与上海xx教育培训有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市杨浦区人民法院

(2017)沪0110民初5757号

不支持

44

李xx与上海xx投资管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市杨浦区人民法院

(2017)沪0110民初5758号

不支持

45

郭xx、金x执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

湖南省高级人民法院

(2019)湘民申674号

不支持

46

周xx等诉上海xx有限公司委托合同纠纷案

上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终1445号

不支持

47

xx与上海xx餐厅等排除妨害纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第2459号

不支持

48

xx证券有限责任公司上海xx证券营业部与上海xx房地产开发有限公司等租赁合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院(2004)沪一中民二(民)终字第874号

不支持

49

上海xx有限公司与上海xx商厦有限公司租赁合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院(2003)沪二中民二(民)终字第977号

不支持

50

王xx、王xx诉李x、青岛xx置业发展有限公司承租人优先购买权纠纷民事判决书

山东省青岛市黄岛区人民法院(2014)黄民再重字第1号

不支持

从上表统计可见,房屋租赁的登记备案作为一种法定的公示方式,无论是在司法裁判还是在法律规定中,其保障交易安全的功能越来越凸显。

风险提示

房屋租赁的登记备案有从单一的行政管理向管理与公示公信的双重保障过渡的趋势。登记备案的法律状态较之实际占有的事实状态更易被第三人及时、准确地知悉。选择登记备案作为评价第三人善意与否的标准更具有可行性,买卖交易也更具可预测性、安全性。善意买受租赁物并完成不动产变动登记的第三人不受租赁权的负担。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定,“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”该规定支持善意第三人可对抗承租人的优先购买权。法律虽然未明确规定对“买卖不破租赁”的限制,但其与承租人的优先购买权同为租赁权对抗效力的表现,可类推适用。

法律规定了有利于承租人的“买卖不破租赁”规则,但是,在未办理登记备案手续时,可能会被法院认定为缺乏对抗第三人的效力而败诉。虽然房屋租赁的未登记备案对合同双方当事人义务的履行不会造成不利影响,但一旦卷入第三人,将不利于承租人合法权益的保护。所以,对于承租人而言,需要更加重视房屋租赁的登记备案。




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