香港全面撤销所有住宅物业需求管理措施：「撤辣」后令在港置业之形式更具弹性

引言

由于香港楼市于过去美国实施量化宽松政策时非常炽热，为稳定本港住宅楼价，香港特别行政区政府（「特区政府」）自2010年起推出多轮住宅物业需求管理措施（俗称「辣招」）。直至近期香港房地产成交量及价格稍为回落，行政长官于 “2023年施政报告” （「2023年施政报告」）[1] 中才推出一些对辣招宽减的政策。于2024年2月28日财政司司长进一步于“二零二四至二五财政年度政府财政预算案”（「2024年财政预算案」）[2] 中宣布实时全面撤销所有住宅物业需求管理措施（俗称「撤辣」）。

于2024年2月28日财政司司长宣布全面撤销所有住宅物业需求管理措施前：

(a) 香港永久性居民首次购买住宅物业仅需缴付介乎港币100元至物业价格4.25%的一般从价印花税（“一般从价印花税”）[3]。相对而言, 非香港永久性居民（如中国内地或海外买家或香港或非香港注册的公司）在香港购买住宅物业时则须支付额外税款，该等额外税款分别包括15%的买家印花税及15%的住宅印花税 [4]。

(b) 尽管行政长官已于2023年施政报告中宣布放宽部分辣招，非香港永久性居民（除非符合相关豁免）在香港购买住宅物业仍须支付高达7.5%买家印花税及7.5%的住宅印花税。

置业形式的选择

因应特区政府于2024年财政预算案宣布全面撤销所有住宅物业需求管理措施，自2024年2月28日起，无论是香港、中国内地还是海外买家，不论是首次置业人士或是投资者，不论是以个人或是公司名义购买物业，置业人士或投资者于购买香港住宅物业时均划一只需缴付一般从价印花税，大大减省置业成本。在以上政策的变更下，因不再需缴付15%（或其后于2023年降至7.5%）买家印花税及/或15%（或其后于2023年降至7.5%）住宅印花税， 使用公司名义购买香港住宅物业所需缴付的印花税与以个人名义购买时所需缴付的印花税均为相同，置业人士或投资者因此于购买香港住宅物业时， 可视乎自身情况从多方面考虑以何种形式置业为佳（如是以个人名义或是以公司名义购买）。而当中的一些主要考虑因素包括 （但不限于）：

• 身分隐私：由于物业登记人是一项可透过进行公开查册而获得的信息，任何人士于土地注册处透过对有关物业进行公开查册便可得悉该物业之业主身份信息。换言之，如置业人士或投资者以个人名义持有物业，公众均可得悉相关个人资讯。然而，如置业人士或投资者透过一家离岸公司（如英属维京群岛公司）直接持有物业或以该离岸公司透过其香港成立的全资子公司间接持有物业，土地注册处的查册记录将仅显示相关离岸公司或香港成立的全资子公司为物业持有人，一般而言，这可避免公众透过在香港公开查册方式而获得其个人信息。

• 置业人士或投资者短期内会否有某些个人资产分配安排：据现时最新规定，买卖或转让香港物业业权所涉及的一般从价印花税收费是介乎港币100元至物业价格的4.25% [5]。而转让香港公司股份所涉及的印花税收费为较高买卖作价或转让股份价值（一般即所持有物业的净值）的0.2% [6]。因此，若拟转让之物业价值相对高昂，而若物业是透过公司名义购入并持有， 那么透过转让公司股份间接转让物业业权所涉及之印花税， 会比起透过直接转让物业业权之方式为低及划算。

换言之，若置业人士或投资者于置业时心目中已有某些资产分配安排， 而当中可能涉及日后将新购置的物业于特定时间向某一位 （或某一些）人士转让的话，  如购入物业时已打算让未成年子女将来成年时便将该物业转到子女名下，有关置业人士或投资者便可考虑先以公司名义购入物业，并于日后通过转让公司股份方式来间接转让物业业权， 以节省印花税 [7]。

• 较灵活的方式出售物业：若以公司名义购买物业，在未来出售物业时可弹性选择以转让公司股份的方式间接转让物业业权， 或透过公司作为卖方身份直接转让物业业权。按如上所述，这取决于物业价值，如以转让公司股份方式间接转让物业业权， 应比直接转让物业业权所涉及之印花税为低及划算。因此，将来出售物业时可以利用透过转让公司股份能为准买家省却印花税的优势来吸引潜在买家。另外，如特区政府在未来重推住宅物业需求管理措施（如重推买家印花税及/或住宅印花税等），对中国内地及海外投资者或非首次置业的香港永久性居民作为潜在买家而言，以转让公司股份方式间接转让业权物业将有可能节省需缴付的额外印花税项。

但亦需注意，以转让公司股份方式间接转让物业业权可能会较直接转让物业的过程费时，交易文件亦可能较复杂。尽管以公司名义购买物业在未来转售物业时可能节省印花税，但由于潜在买家需承担该买下来的公司的一切潜在风险、负债及责任，因此在购入公司股份前一般会先对公司进行法律、财务及税务方面的尽职调查。因此，相比起直接转让物业业权，以转让公司股份方式间接转让物业业权的交易可能相对复杂。另，如果有关物业是由一家香港成立的公司所持有而转让所涉及的股份是该香港公司之股份，有关潜在买家向银行或其他机构/实体提取（含抵押或类似要求）之融资贷款时将面对一些香港公司条例（香港法律第622章）中规定的限制（除非完成符合相关程序要求）。综上，最终潜在买家也要平衡一下采用公司股份转让方式间接转让物业业权的利与弊。

• 设立及维持公司的相关成本：尽管透过公司名义购买及持有物业有一定优点，置业人士或投资者须注意设立公司及维持一家公司均存有一定的成本及支出。以香港公司为例，常规支出包括商业登记费、周年申报表费用、处理会计及审计工作所涉及的费用等。因此，置业人士或投资者在购入物业时，可根据物业的现时价值、未来可能升值幅度及自身需要、或其他各相关因素去评估一下是否值得花费相关费用以设立公司并透过公司名义购入及持有物业。

• 物业价值：现时，转让价值港币3,000,000元或以下的物业仅须支付港币100元的一般从价印花税。换言之，若置业人士或投资者拟购入该价值或以下之物业，除非有特殊理由，从印花税支付金额的角度而言，以个人名义购买及持有物业应更为划算。

总结

整体而言，当置业人士或投资者购入物业价值越高，更应事前仔细及谨慎考虑应以什么形式购入并持有物业，当中应特别考虑以个人或公司持有物业的各种利弊因素。

*本文对任何提及“香港”或“香港特别行政区”的表述应解释为“中华人民共和国香港特别行政区”。