19 March 2020

Análisis jurídico del impacto de la crisis del COVID-19 en el cumplimiento de los contratos de arrendamiento inmobiliario en España

La situación de emergencia ocasionada por el COVID-19 constituye una crisis sanitaria sin precedentes que, además del severo impacto en la salud pública, está teniendo una muy importante repercusión en el plano económico que conviene analizar desde el punto de vista jurídico respecto al cumplimiento de los contratos bilaterales de tracto sucesivo. En particular, la presente nota se centra en el análisis de las consecuencias que del impacto de la crisis del COVID-19 puede tener en el cumplimiento de los contratos de arrendamiento inmobiliario.

Las circunstancias extraordinarias que han ido acompañando la expansión de la enfermedad se han traducido en un drástico descenso de la actividad social y económica en general. Pero está afectando especialmente a determinados sectores cuyos operadores desarrollan su actividad de forma mayoritaria en régimen de arrendamiento, como son el comercial y los de hostelería y restauración, por citar algunos de los ejemplos más representativos.

El colofón a esta situación se ha producido con la promulgación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que establece la limitación de la libertad de circulación de las personas (artículo 7), así como la suspensión de la apertura al público de locales y establecimientos minoristas, a excepción de los contemplados en su artículo 10, en todo el territorio español.

En estas circunstancias, son muchos los arrendatarios, y también arrendadores, que se plantean si la excepcionalidad de la situación podría justificar la resolución, la suspensión o la modificación de las condiciones de los contratos de arrendamiento de los locales, fundamentalmente por lo que se refiere al pago de la renta y otros gastos asimilados a la renta soportados por el inquilino. 

Trataremos de dar respuesta a esta cuestión desde una perspectiva estrictamente jurídica, sobre la base de la legislación y jurisprudencia vigentes en esta fecha. Ello, aunque no es descartable que como consecuencia de la rápida evolución de la crisis y la proliferación de normas específicas que se están promulgando por medio de reales decretos, se publique en un futuro próximo en el BOE alguna norma que pueda afectar al contenido de la presente nota, en términos análogos, por ejemplo, a lo sucedido con la moratoria para el pago de las cuotas de hipotecas en determinados supuestos, que ha sido recientemente aprobada.
Así las cosas, sin perjuicio de lo anterior, señalamos a continuación las consideraciones que entendemos fundamentales.

I.- EL PRINCIPIO DE LA OBLIGATORIEDAD DEL CUMPLIMIENTO DE LOS CONTRATOS EN SUS PROPIOS TÉRMINOS (“PACTA SUNT SERVANDA”).

Con carácter general, y como punto de partida, nuestro Código Civil establece en materia de obligaciones y contratos la regla de que “las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos” (art. 1.091 CC). En el mismo sentido, el artículo 1.258 CC establece que los contratos obligan, “no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley”.

Por lo tanto, el principio que impera con carácter general es que los contratos vinculan a las partes, que están obligadas a cumplir lo pactado, en los términos convenidos.
Ahora bien, esto no significa que la concurrencia de circunstancias excepcionales no pueda modular o modificar la aplicación de este principio general, como veremos a continuación, pero sí determina que la aplicación de excepciones al principio general debe ser siempre restrictiva y justificada, en cada caso, como tal excepción.

Por este mismo motivo, lo primero que habrá que tener en cuenta es que, en el caso de que el propio contrato prevea una regulación específica para el supuesto de que sobrevengan circunstancias excepcionales entre las que quepa incluir de algún modo la crisis del COVID-19, habrá que aplicar el régimen contractualmente previsto, antes de acudir a los planteamientos jurídicos que analizamos a continuación.

II.- LA FUERZA MAYOR COMO EXCEPCIÓN A LA RESPONSABILIDAD DERIVADA DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL. 

Para los casos en que el contrato no prevea ninguna regulación específica para supuestos excepcionales, el Código Civil establece en su artículo 1.105 que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.

De este modo, se prevé la liberación de la obligación de cumplir un contrato o de la responsabilidad derivada de su incumplimiento, en caso de que se produzca la imposibilidad sobrevenida de cumplir como consecuencia de un acontecimiento extraordinario, imprevisible o que, aún previsto, no ha podido evitarse por aquel contratante que pretenda invocar el supuesto de fuerza mayor, siempre que, evidentemente, no exista culpa o dolo por parte del mismo.

La situación generada por el COVID-19 parece, a priori, que podría encajar con esta definición de la fuerza mayor. Sin embargo, sin entrar en mayores disquisiciones técnicas, es importante destacar que la jurisprudencia ha declarado que la fuerza mayor puede servir para liberarse del cumplimiento de las llamadas obligaciones de dar una cosa, de hacer o de no hacer (por ejemplo, ejecutar una obra determinada), pero no sirve para excepcionar el cumplimiento de obligaciones pecuniarias. Tal como señala la STS de 19 de mayo de 2015, “no se les puede aplicar a ellas la imposibilidad sobrevenida de la prestación por tratarse de una obligación genérica al existir siempre el dinero como tal. Se trata de la obligación genérica por excelencia, pues el género nunca perece y, de ahí, que la imposibilidad sobrevenida no extinga aquella”. 

Por tanto, desde el punto de vista técnico jurídico, consideramos que el de la fuerza mayor no sería, en principio, el enfoque adecuado para tratar la suspensión o modificación de las condiciones de los contratos de arrendamiento en relación con el pago de la renta y demás gastos asociados. 

III.- LA POSIBLE APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA “REBUS SIC STANTIBUS”.

La cláusula “rebus sic stantibus” es una construcción jurídica que no está reconocida por la ley como tal, sino que ha sido creada por nuestra doctrina y jurisprudencia sobre la base del principio de equidad en las relaciones contractuales. 

Esta cláusula o principio “rebus sic stantibus” supone que los contratantes pueden liberarse del cumplimiento de sus obligaciones contractuales, u obtener la modificación de su contenido, cuando se produzcan circunstancias o situaciones sobrevenidas (que no existían, por tanto, en el momento de la celebración del contrato), que impliquen una modificación sustancial del equilibrio de las contraprestaciones de las partes, de modo que el cumplimiento de las obligaciones devenga extraordinariamente oneroso para alguna de ellas.

La jurisprudencia ha sido tradicionalmente muy restrictiva en la aplicación de esta excepción al principio general de obligatoriedad de los contratos, exigiendo la concurrencia de las siguientes tres condiciones (entre otras muchas, la STS de 23 de abril de 1991):

1. “Una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración”, que ha de ser además imprevisible y no imputable a los contratantes.

2. “Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones”; o, dicho de otro modo, que el cumplimiento de las obligaciones resulte exorbitante o extraordinariamente oneroso para una de las partes, frustrando la finalidad económica del contrato.

3. Que no exista otro remedio para la resolución de la situación de desequilibrio. Así, como indicábamos anteriormente, no sería aplicable la cláusula rebus sic stantibus en el caso de que el propio contrato prevea una regulación específica para el supuesto de que sobrevengan circunstancias excepcionales entre las que cupiera incluir de algún modo la crisis del COVID-19, pues en tal supuesto procederá la aplicación del régimen contractualmente previsto.

Para los supuestos en que los contratos no contengan previsiones específicas, y con el fin de no extender en exceso el análisis que se contiene en la presente nota, asumiremos que la situación generada por la crisis del COVID-19 reúne las condiciones señaladas en el apartado 1 anterior, ya que se trata ciertamente de una extraordinaria alteración de las circunstancias sociales, económicas y jurídicas, que no era previsible en el momento en que se formalizó el contrato.

Dicho esto, el elemento fundamental que determinaría entonces la posibilidad de aplicar la cláusula rebus sic stantibus a los contratos de arrendamiento sería la existencia, o no, de una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes como consecuencia de esta crisis. No parece suficiente que las circunstancias sobrevenidas causen simplemente una mayor onerosidad para una de las partes, sino que debe producirse una onerosidad excesiva, que altere sustancialmente la base económica del negocio. 

Esta afirmación contiene un concepto jurídico indeterminado cuyo significado, por lo tanto, es difícil de concretar de forma general, y a falta de acuerdo entre las partes para regular, en su caso, las consecuencias de esta situación en cada arrendamiento serán los Tribunales los que tendrán que resolver en cada caso concreto.

En este punto, la existencia de tal desproporción ha sido reconocida indubitadamente por nuestra jurisprudencia en aquellos supuestos en que, como consecuencia de la alteración de las circunstancias, la actividad económica o de explotación desarrollada en un inmueble comporta un resultado reiterado de pérdidas (inviabilidad económica) o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación).

Sin embargo, tales postulados obedecen a situaciones que, en general, perduran en el tiempo, no siendo meramente transitorias. Y hemos de tener en cuenta que, por el contrario, la situación generada por el COVID-19 se prevé (y esperamos todos) sea transitoria y se prolongue por un período de tiempo no demasiado largo.
Así, si bien parece indudable que la crisis sanitaria va a tener un impacto relevante sobre el resultado de la actividad desarrollada en los locales afectados, la cuestión es: ¿Por cuánto tiempo?, ¿Cómo y cuándo debe computarse en este caso esa eventual inviabilidad económica y/o falta de carácter retributivo de la prestación, para que justifique realmente el ajuste de las condiciones contractuales?, ¿Mensualmente, trimestralmente, en cómputo anual, en relación con la duración completa del contrato?

Habida cuenta de la situación totalmente novedosa en la que nos encontramos, las anteriores cuestiones no han sido resueltas hasta la fecha por la jurisprudencia. Es difícil, por tanto, anticipar cuál puede ser el criterio de nuestros Tribunales en un caso como este, en el que está habiendo y habrá un gran impacto en el desarrollo de las relaciones contractuales, pero solo de forma transitoria, y por un período relativamente corto de tiempo en la mayoría de los casos.

Sin perjuicio de lo anterior, debemos señalar además otros elementos que deberían darse para que los Tribunales puedan aplicar la cláusula rebus sic stantibus:

(i) Será necesario que el que alegue o reclame su aplicación, justifique la incidencia real de la alteración de las circunstancias en el contrato, de forma que se ocasione un real desequilibrio en la relación contractual concreta, siendo insuficientes las declaraciones genéricas sobre la aplicación de la cláusula (STS de 15 de enero de 2019).

(ii)Debe existir una relación de causalidad directa entre la crisis del COVID-19 y la ruptura del equilibrio contractual. No puede aprovecharse la coyuntura para resolver situaciones negativas de negocio, que podrían ser incluso anteriores o provenir de otras circunstancias distintas, o para amparar incumplimientos oportunistas.

En relación con los dos puntos anteriores, desde un punto de vista práctico cobrará especial importancia la recopilación de los elementos de prueba que puedan justificar la aplicación de la cláusula rebus, así como la forma y el momento en los que se vaya poniendo de manifiesto a la otra parte la concurrencia de las circunstancias que pueden justificar dicha aplicación, tanto para el caso de que se logre alcanzar una solución negociada de la situación, como para defender la posición en un eventual litigio posterior sobre este asunto.

(iii) Tal como ha indicado, entre otras, la STS de 30 de junio de 2014, “el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica, tales como balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc.”. Una potencial insolvencia del deudor, por ejemplo, podría derivar, o al menos estar relacionada con otras circunstancias o decisiones ajenas al contrato, en cuyo caso el régimen jurídico aplicable sería otro (Ley concursal), pero no la aplicación de la rebus sic stantibus a esa relación contractual.

En este punto es importante señalar que, no obstante haber sido tradicionalmente muy restrictiva la aplicación de la cláusula rebus por la jurisprudencia, algunas sentencias más recientes, como las STS de 17 y 18 de enero de 2013, 30 de junio y 15 de octubre de 2014, en relación con procedimientos iniciados en el marco de la crisis económica y financiera sufrida en España a partir del año 2008, han optado por ajustar o flexibilizar su aplicación con el objetivo de adaptar la institución jurídica a la realidad social del momento y, sobre todo, a cada caso particular. 

Esta línea jurisprudencial aboga por seguir aplicando la rebus siempre desde un criterio de prudencia, pues lo contrario iría en perjuicio de la necesaria seguridad jurídica, pero no desde una caracterización rígida y genérica, sino con una “ineludible aplicación casuística”. De acuerdo con esta interpretación, no cabe la aplicación de la cláusula rebus de forma generalizada ni de un modo automático, sino que será necesario tener en cuenta el efecto de la crisis en cada relación contractual concreta (STS de 30 de junio de 2014 y 24 de febrero de 2015).

No podemos anticipar, por tanto, una solución general en cuanto a la aplicación o no de la cláusula rebus sic stantibus en los contratos de arrendamiento como consecuencia de la crisis del COVID-19. Dependerá del criterio de los Tribunales en relación con cada caso concreto, sobre la base de los principios y requisitos anteriormente expuestos.

Lo que sí podemos anticipar es que como consecuencia del carácter transitorio y previsiblemente corto en el tiempo de esta crisis, de ser aplicable la cláusula rebus, debería serlo, en nuestra opinión, con efectos modificativos, o como mucho suspensivos del cumplimiento de las obligaciones pecuniarias del contrato, encaminados a compensar el desequilibrio temporal de las prestaciones, más que con efectos rescisorios, resolutorios o extintivos (STS de 18 de julio de 2019), salvo tal vez, y muy excepcionalmente, en el caso de contratos que pudieran estar muy próximos a su fecha de terminación.

Es esta una cuestión que se está planteando ya en muchos casos, y se seguirá planteando con mayor intensidad en las próximas fechas. Arrendadores y arrendatarios están abocados a afrontar esta situación y todo hace prever que, salvo aquellos casos en que las partes acuerden una solución negociada, puede producirse un significativo incremento de la litigiosidad por este tema, motivo por el cual en el siguiente apartado pasamos a analizar, resumidamente, las implicaciones procesales de esta situación.

IV.- POSIBLES REMEDIOS PROCESALES ANTE EL IMPAGO DE RENTAS 

La situación de crisis que estamos viviendo puede provocar, en el futuro más inmediato, un incremento de las situaciones de impago total o parcial de la renta por parte de los arrendatarios.

A efectos de poder determinar si existe incumplimiento relevante del contrato -que pueda dar lugar a la resolución del mismo, y no solo a la reclamación de la cantidad correspondiente-, la Ley de Arrendamientos Urbanos no determina cuántos impagos son necesarios. Si acudimos a la jurisprudencia, es cierto que en alguna ocasión el Tribunal Supremo ha considerado que el impago de una sola mensualidad puede motivar la resolución contractual (con independencia de la reclamación de cantidad) (STS de 24 de julio de 2008). Sin embargo, se trata de una cuestión casuística, que requiere el análisis del caso concreto, teniendo en cuenta la gravedad del incumplimiento, pues en algunos casos la jurisprudencia ha relativizado esa exigencia de puntualidad, según las circunstancias que concurran. 

En cualquier caso, ante el incumplimiento, por parte del arrendatario, del pago de los importes a que contractualmente venga obligado, el arrendador podrá iniciar alguna de las acciones siguientes: 

  • Reclamación de cantidad: la primera opción que asiste al arrendador es la de reclamar, únicamente, las cantidades dejadas de abonar por el arrendatario (sin instar la resolución contractual). Para ello, habrá de interponer una demanda denominada de “reclamación de cantidad”, que se tramitará por el llamado “procedimiento verbal”. 
  • Desahucio: la segunda alternativa consiste en instar la resolución contractual, con el consiguiente desahucio. Se trata también de un procedimiento verbal y de carácter sumario, que deberá iniciarse a través de demanda en la que puede hacerse constar la posibilidad de la enervación o no del desahucio, así como el ofrecimiento al arrendatario de condonarle todo o parte de la deuda, con la condición de que el arrendatario abandone voluntariamente el inmueble en el plazo que se determine por el arrendador. Asimismo, podrá interesarse, ya desde la presentación de la demanda, la ejecución de la posterior sentencia eventualmente estimatoria (el llamado ‘lanzamiento’, esto es, la expulsión forzosa del arrendatario del inmueble, con ayuda incluso de la fuerza pública).
  • Acumulación de acciones de desahucio y reclamación de cantidad: la tercera y última alternativa, que, por lo demás, es la más habitual en la práctica, consiste en la acumulación de las dos acciones anteriores: la de desahucio y la de reclamación de rentas o cantidades asimiladas vencidas y no pagadas. También en este caso el procedimiento se iniciará mediante demanda del arrendador. 

Ante cualquiera de estas tres opciones, el inquilino podrá adoptar distintas posiciones, que esencialmente serán (i) la de pagar las cantidades reclamadas, (ii) no pagar tales cantidades, oponiéndose a la demanda del arrendador por los motivos que considere oportunos, o (iii) acogerse al ofrecimiento del arrendador, en el sentido de ver condonada su deuda el arrendatario, a cambio de desalojar el inmueble en el plazo convenido. Lo anterior, sin perjuicio de que, aun después de iniciado el pleito, puedan las partes negociar (o seguir negociando) un posible acuerdo.

En el caso de que se abonen las cantidades adeudadas, el procedimiento judicial finalizará, a no ser que el arrendador no hubiera expresado en su demanda la posibilidad de la enervación del desahucio, en cuyo caso será el Juez el que determine en sentencia si procede o no tal desahucio, pudiendo en todo caso el arrendatario alegar lo que tenga por conveniente para tratar de evitar el repetido desahucio; aquí será donde el arrendatario podrá intentar traer a colación, en su caso, la rebus sin stantibus.

Contrariamente, en el caso de que el arrendatario decida no pagar las cantidades reclamadas por el arrendador, habrá de oponerse a ello nuevamente con base en las alegaciones que considere convenientes, siendo aquí, una vez más, donde con toda seguridad deberá exponerse la rebus sic stantibus. En este caso, tras las alegaciones que hubiere formulado el arrendatario, se celebraría una vista oral en la que ambas partes podrían exponer oralmente sus argumentos.

Frente a la sentencia que se dictaría tras la celebración de dicha vista, podrá interponerse recurso de apelación (en el caso de que la sentencia fuera desfavorable para el arrendatario, este solo podría instar la apelación si hubiera satisfecho, o puesto a disposición del arrendador, las cantidades a cuyo pago hubiera sido condenado). Sin embargo, ha de tenerse en cuenta que la sentencia de desahucio es directamente ejecutable desde el día en que se dicte, cuando se señalará día para el lanzamiento. 

En cuanto a la duración del procedimiento, cuestión esta que resulta en muchos casos de gran relevancia, es algo extremadamente difícil de señalar, con carácter apriorístico, pues depende de múltiples factores, tales como el lugar del pleito (los Juzgados competentes para enjuiciar el asunto), la complejidad que pueda tener el asunto, etc. Máxime teniendo en cuenta que, cuando la crisis del COVID-19 haya pasado, lamentablemente nuestros Tribunales tendrán una importante carga de trabajo atrasada. Sin embargo, podemos estimar, de forma totalmente cautelosa, que la duración de este tipo de procedimientos puede tener una duración aproximada, en primera instancia, de entre 5 y 8 meses.

V. CONCLUSIONES

Sobre la base de la legislación y la jurisprudencia existentes en España a día de hoy, no es posible dar una respuesta general a la posibilidad de tratar de modificar o suspender el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias derivadas de los contratos de arrendamiento como consecuencia de la situación generada por la pandemia del COVID-19. 

Será necesario analizar cada caso en particular, acudiendo en primer lugar al contenido de cada contrato, para aplicar aquellas previsiones del mismo que pudieran resultar aplicables a esta situación. Si las hubiera, las partes deberán atenerse a lo pactado (“pacta sunt servanda”).

En otro caso, se deberá tratar de determinar si en relación con cada contrato se dan o no las condiciones que justificarían la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Para ello, deberá tenerse en cuenta el impacto que esta crisis tenga realmente en cada relación contractual, que variará en función de múltiples factores como la duración final de la crisis, el tipo de actividad desarrollada en el inmueble, la duración y el resto de condiciones de cada contrato, la repercusión en resultados (que se pueda acreditar en la actividad del arrendatario), etc. 

Como siempre ocurre en nuestro derecho, a falta de acuerdo entre las partes sobre una eventual modificación de las condiciones contractuales por estas circunstancias, será esta una cuestión que deberán dirimir nuestros Tribunales, siendo en este momento muy difícil prever cuál puede ser el criterio jurisprudencial a este respecto dado que carecemos de precedentes asimilables a la actual crisis sanitaria. A esto se debe añadir el factor del muy posible incremento de la litigiosidad por este asunto, que puede provocar un colapso o al menos un retraso significativo en la resolución judicial de estos conflictos.

Por todo ello, y salvo que en los próximos días se promulgue alguna disposición normativa que contemple esta situación y aporte alguna solución generalizada para todos los casos, parece que en la práctica tanto los arrendadores como los arrendatarios están abocados a iniciar procesos de negociación que puedan solucionar de forma equitativa para ambas partes los problemas generados por la crisis del COVID-19, teniendo en cuenta las circunstancias específicas de cada contrato en particular.

En cualquier caso, en el supuesto de que finalmente la situación derive en conflicto irresoluble entre las partes y deban acudir, por tanto, a la vía judicial, tres serán las opciones de las que dispondrá el arrendador (demanda reclamando únicamente el pago de las cantidades adeudadas, demanda de desahucio o demanda acumulando las dos acciones anteriores -que es lo más frecuente-). En cualquiera de estos casos, el arrendatario tendrá la oportunidad de oponer, en su caso, la rebus sic stantibus (con la virtualidad y los efectos que deriven de las concretas circunstancias del supuesto de hecho, como se ha dicho), siendo imprevisible en este momento la reacción que puedan tener los Tribunales, y pudiendo calcular que el plazo de duración del procedimiento judicial (solo en primera instancia, pues la sentencia que se dicte en primera instancia sería en todo caso recurrible) podría estar entre los 5 y los 8 meses.


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