29 October 2020

Medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados en Cataluña

El Diari Oficial de la Generalitat de Cataluña publicó ayer, 22 de octubre de 2020, el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, “de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados”.

Entró en vigor el propio 22 de octubre de 2020 y su ámbito de aplicación se refiere a los contratos de arrendamiento suscritos a partir del 1 de enero de 1995 respecto a inmuebles en los que se desarrollan actividades industriales y comerciales. No aplica, por tanto, a los contratos de arrendamiento sujetos al Decreto 4104/1964 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos que continúen vigentes.

Según la norma, si como como consecuencia de la situación derivada por el COVID-19 las autoridades competentes decretan medidas de suspensión de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de los inmuebles, los arrendatarios afectados podrán requerir de sus arrendadores un acuerdo razonable y equitativo que restablezca el equilibrio de las prestaciones. 

Si las partes no llegasen a un acuerdo en el plazo de un mes desde el requerimiento del arrendatario, se aplicarán las siguientes medidas:

a) En caso de suspensión de la actividad y mientras dure la misma, la renta y otras cantidades debidas por el arrendatario se reducirán un 50%.

b) En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble y mientras dure dicha medida, la renta y otras cantidades debidas por el arrendatario deberán reducirse en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.

c) El servicio a domicilio y de recogida de productos en el establecimiento no afecta a la aplicación de las reducciones previstas en los apartados anteriores. 

d) Asimismo, el arrendatario podrá exigir al arrendador que impute, total o parcialmente, a la obligación de pago de dichas rentas y otras cantidades, todas las cantidades que eventualmente garanticen el cumplimiento de sus obligaciones conforme al contrato, excepto la fianza legal y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente. 

En caso de aplicar esta disposición, el arrendatario deberá reintegrarlas en el plazo de un año desde que desaparezca la circunstancia a las que la norma se refiere, y en todo caso antes de que termine el contrato si su plazo de duración es inferior.

e) En caso de que la suspensión total de la actividad se prolongue más de 3 meses en el transcurso de un año a contar desde la entrada en vigor del Decreto Ley 34/2020 objeto de análisis, el arrendatario podrá optar por desistir del contrato sin penalización a partir del momento en que ocurra esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, siempre que lo notifique de forma fehaciente a la parte arrendadora con un mes de antelación.

Las reducciones de renta y otras cantidades debidas por el arrendatario antes descritas serán efectivas desde la fecha de requerimiento de modificación de las condiciones contractuales realizado por el arrendatario. Por tanto, desde que el arrendador reciba el requerimiento debe abstenerse de emitir facturas al arrendatario hasta que transcurra el plazo de un mes para negociar las medidas o hasta la fecha del acuerdo, si es anterior.

Asimismo, es importante destacar que conforme a la norma, los arrendatarios podrán hacer uso de las facultades que la misma les reconoce con independencia de los acuerdos respecto a las contingencias que se prevén que hubieran alcanzado las partes contratantes antes de la entrada en vigor del Decreto Ley 34/2020, esto es, antes del 22 de octubre de 2020.

Por último, se otorga un plazo de 2 años al Govern para aprobar un proyecto de ley que incorpore al ordenamiento jurídico catalán la regulación de carácter general necesaria para el restablecimiento del equilibrio de contractual en los supuestos de cambio imprevisto de circunstancias, lo que vendría a ser una regulación de la cláusula rebus sic stantibus.

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