房地产遇上《民法典》——物权篇

作者：陶章启 彭馥 吕宇

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》（"《民法典》"）生效，标志着我国正式进入"法典"时代。作为社会生活的百科全书，《民法典》既是保障个人、企业合法权益的依据来源，也是规范个人、企业经济社会活动的行为指南。地产行业参与者从拿地、开发建设到后续的运营管理及其中涉及的融资交易等各个环节，均受到《民法典》及其配套法规的规制，主要体现在物权及合同新规则方面。受限于篇幅，本文并未纳入《民法典》可能对地产业务影响的所有事项，主要从物权角度分析《民法典》对地产行业业务的可能影响并提出相关思考建议。

一、 集体经营性建设用地开发能否成为地产行业的新"蓝海"

《民法典》第三百六十一条规定："集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理"，直接通过援引方式将集体建设用地适用规则引向土地管理相关法规，实现与《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》（"《土地管理法》"）等土地管理法规的衔接。

(一) 集体经营性建设用地入市前后

在2020年1月1日最新《土地管理法》生效之前，集体土地进入土地一级、二级市场必须经过国有化（即通过国家征收、收储及出让/出租程序）。根据2004年修正的旧《土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。这意味着，除兴办乡镇企业、村民建设住宅等法律特殊规定可经批准使用集体土地的之外，如需使用集体土地用于非农建设，则必须经过集体土地国有化。且原《土地管理法》第六十三条的规定进一步对集体用地进入土地二级市场做出了限制。

经过多年土地改革及试点推动，经修订的《土地管理法》于2020年1月1日生效后，集体土地也可以如国有土地一般直接进入土地市场，提供给包括开发商在内的用地主体。但并非所有集体土地均可入市，需满足土地类型、规划条件、用途、取得程序等方面要求，具体如下：

• 可入市的仅限于集体经营性建设用地，不包括宅基地、公益性公共设施用地等其他集体建设用地。

• 经营性用途限于土地利用总体规划、城乡规划确定的工业、商业等用途，是否可用于住宅暂未明确。

• 土地权属必须清晰，并经过依法登记。

• 需要符合相应的程序要求，包括与土地所有权人签订书面合同，经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意等。

(二) 集体经营性建设用地可用于什么类型的项目？

1. 康养文旅地产、工业地产等"产业+地产"项目

根据自然资源部办公厅《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》第二十三条的规定，产业发展允许依法依规使用集体建设用地，农村土地制度改革试点地区的集体经营性建设用地用于相关产业发展的按照试点政策规定执行。可使用集体建设用地的产业用地涉及养老服务、民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等方面。

由于法律规定的开发用途主要集中于工业、商业，集体经营性建设用地目前可用于开发的项目类型偏向于康养文旅地产（涉及养老服务、医疗服务、文化创意、旅游餐饮、休闲农业等）、工业地产（包括产业园、科技园、物流园、加工区等）等各类产业+地产模式的组合。

2. 租赁住房建设项目

尽管《土地管理法》中并未明确集体经营性建设用地可用于住宅用途，但根据国土资源部、住房城乡建设部《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（2017.08.21生效），2017年，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，国家确定在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，2019年，试点城市进一步扩大到18个[1]。2021年3月11日生效的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》再次明确要探索利用集体建设用地建设租赁住房。

经过几年的发展，试点城市租赁住房建设项目也陆续落地。以试点最为成功且进展较快的北京市为例，2017-2018年，北京市分别确定了39个和29个集体土地建设租赁住房试点，累计共73个集体土地建设租赁住房项目立项，集体土地建设租赁住房建设用地供应面积共计411.96公顷，建筑规模达554.17万平方米，全部建成将提供超过10万套租赁住房。据规划，2017-2021年北京将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房[2]。

(三) 如进行集体经营性建设用地开发，如何拿地？

尽管《土地管理法》已颁布一段时期，但各地并非广泛建立起成熟的入市模式，目前也大多是试点地区形成了较为细化、完善并适合本地的集体经营性建设用地入市模式，故集体经营性建设用地拿地实际上具有较强的地域性。以下要求和流程可供参考，届时具体还需进一步查明项目所在地区的细化规定。

1. 什么样的集体经营性建设用地才能出让/出租

部分地区对新《土地管理法》中确定的可入市范围进行了略微调整或细化。以广东南海为例，根据《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》（2020.12.22生效）第二条和第四条的规定，农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地，不符合规划、环保等要求、土地权属有争议、未取得相应产证、有抵押等权利负担、农村宅基地等情形不得作为农村集体经营性建设用地入市。故开发商在所涉利用集体所有制的建设用地项目中，应首先关注地块的规划、权属问题，在符合规划、权属清晰、不属于宅基地等条件下，可进一步推进项目。

2. 谁可以作为集体经营性建设用地出让主体

根据《民法典》第二百六十二条、《农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》[3]（2015.03.20生效）等规定，农村集体经营性建设用地实施主体具体而言，可以是代表村民集体的村集体经济组织或村民委员会、村民小组，也可以探索由该等主体委托授权的具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为实施主体，代表集体行使所有权。实践中具体签约主体可能为村集体经济组织设立的土地专营公司、土地股份合作社等。

3. 通过什么方式拿地

就进入一级市场而言，具体到各地较为常见的入市方式有出让、租赁、作价出资（入股）等，入市途径则有就地入市、调整入市、综合整治后入市等。具体可参照下图[4]：

4. 集体所有制的土地价格是否参照国有土地基准地价

《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》（执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日）中提到各地试点应制定与城镇国有土地相统一的农村集体土地基准地价体系，建立前参照国有土地基准地价体系执行。目前，除了试点以外，其他地区也开始有意识地建立农村集体建设用地基准地价体系，为进一步推广集体建设用地入市奠定基础。例如四川蒲江于2019年12月27日发布《关于公布蒲江县集体建设用地土地定级与基准地价更新成果的通知》、湖南湘乡于2020年7月23日发布《关于公布湘乡市集体建设用地基准地价成果的通知》。

5. 征收一定收益调节金以平衡国家、集体及企业利益

为尽可能平衡各主体之间利益，国家及地方主要通过征收调节金及村集体内部分配等方式进行收益分配。根据《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》（执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日），调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收，此外，按成交价款的3%-5%征收与契税相当的调节金。在此基础上，各地因地制宜地设置了调节金征收比例及分配原则等，目前仍在执行的例如佛山南海[5]明确除调节金外，农村集体经营性建设用地入市主体还应按规定缴纳相关税费；调节金区、镇（街道）将按照比例50%：50%进行分配，主要用于农村基础设施建设支出、周转垫付土地开发整理资金等。

(四) 地产企业应对策略

1. 关注各地差异化政策及政策衔接与配套问题

由于集体经营性建设用地入市此前多在试点城市进行，更多依靠各地试点自行出台的相关法规，故具有较强的地域性特征。建议房地产企业注意：

• 核实当地是否存在集体经营性建设用地供地及相关配套政策、人员及机构，尽管目前《土地管理法》已经明确规定集体经营性建设用地可以进入土地市场，但由于立法滞后性以及经验的缺乏，实践中试点之外的大部分地区仍未实际开展该项业务，故选择地点时建议选择已经有成熟流程及案例的试点地区，以便于业务开展；

• 在区县开展具体业务时，需要特别注意各地的差异化政策，避免因某些细节的差异而影响土地获取及项目进度；

• 由于试点政策一般有效期较短，当地可能会不断有新政策出台或是存在政策间隔期，在获取项目过程中应当关注新旧政策的衔接及间隔期政策适用问题；

• 除了集体经营性建设用地自身入市的流程及监管政策，还应关注地价参考基准、不动产登记、土地增值收益调节金的征收、收益分配等多项配套政策内容。

2. 结合企业发展战略，谨慎选择项目定位及地块类型

从法律规定及实践案例来看，目前集体经营性建设用地入市仍主要集中于工业、商业用途的地块，在考虑拿地时应结合集体经营性建设用地的实际地理位置，慎重选择项目定位及地块类型，结合自身已有的业务类型及未来的发展方向，综合考虑当地政策，村集体配合度，地块位置、面积、权属、周边地价及配套、是否涉及综合整治或调整指标等多种因素。

3. 集体经营性建设用地目前尚不能用于开发商品房住宅

《土地管理法》第六十三条规定暂未明确集体经营性建设用地能否用于开发商品房住宅。实践中各地对该问题的态度不一，但大多禁止将集体经营性建设用地用于开发住宅，例如常州武进[6]、江苏丹阳[7]等明确规定不得用于商品住宅开发。因此，一方面房地产企业应该注意当地政策是否允许商品住宅开发；另一方面，由于政策口径尚留有余地，未来不排除放开商品住宅开发的可能，房地产企业应当继续关注配套法规及新政策的出台。

4. 拿地过程中应当注意集体程序、土地确权、出让方式等问题

鉴于《土地管理法》第六十三条表示无论是出租、出让还是进入二级市场均参照同类用途的国有建设用地执行，故在用地手续、土地价款、项目要求（包括投资开发强度、产业政策限制、是否可分割转让等）与获得国有土地有相似之处，但仍应注意：

• 集体经营性建设用地属于集体所有，需要办理一系列集体资产处置程序，处理与村集体的关系并给予村集体一定的现金或物业补偿；

• 农村土地需明确权属问题，《土地管理法》明确要求是经过依法登记的集体经营性建设用地，故如项目所在土地涉及历史遗留问题的处理，需先与村集体核实土地权属并予以确认且该等土地需履行相关登记手续；

• 集体经营性用地用于工业、商业等经营性用途，如严格按照国有土地相关规定[8]，原则上应当通过招拍挂方式出让，但由于集体经营性用地入市为新政策，并不当然适用于国有土地出让的规定，实践中不排除协议出让的可能，例如广东南海、海南都允许在特殊情况下经批准采取协议出让方式，故需特别关注当地政策是否允许协议出让；

• 由于此前土地增值税、契税等均针对国有土地，需在土地价款之外缴纳土地增值收益调节金等调节金作为土地增值税、契税等税费的替代。虽然《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》[9]已考虑到集体土地使用权出让或作价入股，但政策目前还未落实，有待之后继续关注。

二、 更大的融资空间：担保物权制度的完善

融资与担保制度紧密相关，《民法典》物权编在此次修订中主要涉及担保合同及担保物范围扩大、抵押财产转让、抵押权登记等方面，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（"《民法典担保制度司法解释》"）对此进行了进一步补充和完善。房地产企业在业务过程中可利用该等政策利好，合理安排融资结构和担保措施。

(一) 非典型担保类型及担保物范围扩大

1. 肯定非典型担保：与《中华人民共和国物权法》（"《物权法》"）第一百七十二条相比，《民法典》第三百八十八条新增"担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同"，在保留抵押、质押等典型担保方式之外，将非典型担保方式纳入法典中；且《民法典担保制度司法解释》进一步明确担保包括所有权保留买卖、融资租赁、保理等，从法规层面肯定了让与担保、所有权保留、融资租赁、保理等非典型担保合同的效力及性质。

2. 担保物范围扩大：根据《民法典》第三百九十五条、第三百九十九条的规定，《民法典》在原《物权法》第一百八十条、一百八十四条的基础上，主要增加了海域使用权、耕地使用权、以公益目的成立的营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施等作为抵押物。《民法典担保制度司法解释》则增加了学校、幼儿园、医疗机构等主体担保无效的例外情形，一改过往涉及公益设施担保有困难的局面，为融资主体拓宽了融资担保的空间。

另外，《民法典》第四百四十条在承继《物权法》有关"应收账款"可作为质押物的相关规定的同时，还明确将"应收账款"扩充到"现有的以及将有的应收账款"，从立法层面扩大了可质押财产范围。《民法典担保制度司法解释》第六十一条进一步补充了应收账款出质情况下真实性的判断、以将有应收账款出质的情形及实现途经等。

(二) 房地一体化在抵押方面的理解

基于"房地一体"原则，原《中华人民共和国担保法》（"《担保法》"）、原《物权法》及《民法典》均强调了房地一并抵押规则，《民法典担保制度司法解释》第五十一条在该等法规基础上进行了进一步细化。结合《民法典》和《民法典担保制度司法解释》的规定，对房地一体在抵押方面的相关理解如下：

• 如仅约定以土地使用权设定抵押的，则以抵押时点为界限，地上已有建筑物及正在建造的建筑物已完成部分一并作为抵押物，正在建造的建筑物的续建部分及新增建筑物不作为抵押物。这确认了房地一并抵押的原则，即尽管只以土地进行抵押，其上已建成的建筑物和正在建造的建筑物已完成部分（即在建工程）也随之一并抵押，但是司法解释同时对此进行了限定，即已抵押土地上新增或续建的建筑物不属于抵押范围，防止抵押权的无限扩张。

• 如仅约定以在建建筑物设定抵押的，抵押权效力范围仅限于已办理抵押登记的部分。即《民法典担保制度司法解释》已明确，抵押权效力范围仅限于已办理抵押登记的在建工程已建成部分，而不包括续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物。在司法实践中，最高人民法院的判例表明，法院主要通过《在建工程抵押登记证明》、《抵押财产清单（在建工程抵押类）》等界定的范围来确定在建工程的抵押权效力范围。

• 此外，在建工程抵押是否及于所在土地使用权[10]，《城市房地产抵押管理办法》（2021.03.30修订）第十一条作出了回答："以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押"，确定了在建工程抵押情况下"地随房走"的原则。但是，需注意的是，在未进行土地使用权抵押登记而仅作在建工程抵押登记的情形下，对大宗土地局部开发所形成的局部在建工程，是否必然及于全部土地使用权则暂无定论，司法实践中对此认定不一，当事人在遇到此类问题时，需要结合土地使用权的具体情况（例如是否出现分宗；是否具有分割办证等情形）予以分析。

• 如将房地分别抵押给不同债权人的[11]，按照抵押登记的时间先后确定清偿顺序。尽管在实践中不一定能够实现房地分开抵押，但司法解释还是对该情形的适用进行了规定：如将建筑物及其土地使用权分别抵押给不同债权人，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第61条的规定，此时应当将建筑物和土地使用权视为同一财产，并根据《民法典担保制度司法解释》该条规定及《民法典》第四百一十四条规定的数个抵押权并存的情况区分优先受偿情形：即同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：1.抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；2.抵押权已经登记的先于未登记的受偿；3.抵押权未登记的，按照债权比例清偿。对于在建工程和土地使用权出现分开进行抵押登记的，理应也使用该等认定规则，但遵循《民法典担保制度司法解释》规定的原则，应注意抵押权设立后新增、续建的建筑物不在抵押范围内。

值得提醒的是，《民法典》第四百一十四条摒弃了原《物权法》第一百九十九条关于"顺序相同的，按照债权比例清偿"的规定，原因在于目前抵押登记系统基本均可精确至抵押权设立的具体时间，发生同时登记的情况极为罕见。因此，《民法典》不再保留"顺序相同的"这一情形，并明确在同一财产上设定多个抵押的，基本原则以登记时间时间先后确定清偿顺序。

三、 保障民有所居：不动产销售/转让/抵押业务的新突破

(一) 住宅产权到期后是否续期

《物权法》第一百四十九条明确"住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期"，但却并未明确续期费用等问题。2016年《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》中提出"两不一正常"的过渡性办理，明确住宅建设用地使用权到期的，a.不需要提出续期申请；b.不收取费用；c.正常办理交易和登记手续。

《民法典》第三百五十九条在《物权法》基础上增加了"续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理"的规定，表明住宅建设用地使用权自动续期，但续期可能需要缴纳一定费用或可依法减免，但仍并未明确缴纳金额、缴纳或减免方式等具体内容，尚待后续相关法规出台。

作为房地产企业，在获取土地方面，尽管土地使用权出让合同一般属于各地自然资源部门格式合同，房地产企业仍应关注各地自然资源部门在出让土地使用权时，有关土地使用权到期后续期及补交地价款的条款是否有相应的调整，及是否明确续费的计算标准或方式；并检视商品房销售的相关文件中是否存在涉及土地使用权到期后续费的表述，如有，可考虑将条款内容调整至与《民法典》规定一致，同时在销售环节上也按一致的口径向购房人进行释明。

(二) 带抵押房产是否可以转让

根据《民法典》第四百零六条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。《民法典担保制度解释》第四十三条则在《民法典》基础上进一步规定了约定禁止或限制转让的效力。基于前述新规定，房地产企业或与此利益相关的主体可对如下问题予以关注：

• 抵押财产是否可以自由转让：抵押人可以转让其抵押财产而无需取得抵押权人的同意，除非当事人另有约定。需注意的是，如当事人约定禁止或限制转让抵押财产但该等约定如未经登记，则不发生公示效力，无法对抗善意第三人，抵押权人无法主张转让合同无效、转让不发生物权变动效力；如当事人约定禁止或限制转让抵押财产且经过登记，则抵押权人可以主张转让不发生物权变动效力。

• 抵押权是否具有追及力：《民法典》已明确抵押财产转让的，抵押权不受影响，抵押权具有追及力，可以在抵押权条件具备时主张抵押财产的清偿，但该抵押权是向原抵押人主张还是新的受让人主张存疑。

• 关于转让所得价款的提前清偿或提存：相比《物权法》规定转让价款必须向抵押权人提前清偿债务或者提存，《民法典》增加了前提条件，即在抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权时，可请求提前清偿债务或提存。换言之，抵押人转让财产后并没有法定义务进行提存或提前清偿债务，而抵押权人只有在能够证明抵押权可能受损时才可提出该等要求。

• 违反通知义务的后果：《民法典》第四百零六条规定了通知义务，但并未明确违反通知义务的后果，理论上而言，在无相反约定的情况下，抵押人无需获得抵押权人同意即可转让抵押财产，如未通知抵押权人应不会影响抵押财产转让的效力，但抵押权人可以寻求违约救济等方式追究抵押人的责任。

• 明确登记簿应当包括"是否存在禁止或限制转让不动产的约定"，如填写"是"，则需由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请才能够办理转移登记，这意味着转让需要取得抵押权人的同意；如填写"否"，则仅需受让人和抵押人（转让人）共同申请即可。

• 《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。此时旧的登记簿记载事项，默认存在禁止或限制转让抵押不动产的约定，只有取得抵押权人的同意方可办理转移登记。

尽管法律上已允许带抵押的房产转让，但无论办理抵押登记还是房产转让都需要不动产登记机构的配合办理，故实践中仍需要注意各地不动产登记机构的态度，存在登记机构仍未落实最新政策的情形。但随着《民法典》及其配套措施的落地，抵押房产可转让的规则也会逐渐落地，对此房地产企业及利益相关方可对以下问题予以关注：

• 如作为抵押权人，则考虑和抵押人在抵押合同中明确约定"未经抵押权人同意，禁止转让不动产"，同时将该等约定在不动产登记簿中予以登记，以产生对抗效力。

• 如作为抵押人，且不排除抵押期间转让抵押房产，则可要求在抵押合同中约定可自由转让抵押房产，同时在不动产登记簿中明确不限制、不禁止抵押房产的转让，且避免将转让抵押房产作为债权加速到期的触发事件；但同时，在抵押期间的转让应及时将转让事宜通知抵押权人，且保持转让价款公允、交易安排合理并对债权人的债权有所安排，避免"抵押财产损害抵押权"情形下被要求以转让价款提前清偿或提存。

(三) "居住权"的前景如何

根据《民法典》第三百六十六条的规定，"居住权"是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。根据《民法典》第三百六十七至第三百七十一条等规定，居住权具有以下主要特征：

• 以无偿设立为原则，但当事人另有约定的除外；

• 自登记时设立；

• 流转存在一定限制：不得转让、继承且不得用于出租（当事人另有约定的除外）；

• 期限并未有法定限制，一般具有长期性、终身性：居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭；

• 一般通过合同、遗嘱等方式订立。

如果仅从帮扶意义出发，传统居住权对于房地产市场的影响并不突出，该权利的设立旨在更好地保护弱势群体，使其居有定所、老有所养，发挥一定的社会保障功能。但居住权也可能具有可挖掘的经济价值：《民法典》并未局限于传统居住权，而是规定"当事人另有约定的除外"，不排除可延伸至投资性功能，尽管目前实践案例较为缺乏，但也不排除投资性居住权作为未来的房产投资发展趋势。特别是，如果未来居住权可以在流转方面有所放开，便能够对投资和居住两种不同需求进行有效分流[12]。

例如以"以房养老"与健康养老地产相结合，可以通过保留居住权的住宅所有权买卖（或者其他混合合同），使老年人在保留住宅居住权的同时又能够将住宅价值变现，增加现金收入；而作为房地产企业能够获得住宅所有权，同时为老年人提供养老服务获取一定收益，打造养老社区。再如，通过合作建房的方式为房企外的公司建立员工福利房并为其设立居住权，房地产企业保留酒店产权为消费者设立分时、有偿居住权或消费者保留酒店产权并为酒店设立有偿居住权，允许酒店分时出租等。

尽管《民法典》刚出台未多久，仍有部分问题有待澄清和进一步细化、完善（例如集体经营性建设用地能否用于商品住宅开发），但《民法典担保制度解释》等相关配套法律法规已在紧锣密鼓地出台和筹备当中。从《民法典》此次修订对地产业务的影响中，我们不难看到，《民法典》积极回应社会关切问题，正以一种更加包容、开放的态度，为"住有所居，老有所养"保驾护航，也在土地获取、地产融资等方面为地产行业的未来拓宽了更多的空间。顺应时势，把握政策新契机，应是当下房地产企业发展战略的应有之义，我们期待与您共同描绘地产行业的明天。

[1]包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都、福州、南昌、青岛、海口、贵阳等。

[2]《从试点到落地 集体土地租赁住房再提速》，中国网地产 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1688738409483930668&wfr=spider&for=pc。

[3]未公开检索到具体法规规定。

[4]主要参考《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》及永业行公众号文章《集体经营性建设用地入市模式研究》。

[5]《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法的通知》第四十七条：除调节金外，农村集体经营性建设用地入市主体还应按规定缴纳相关税费。
第五十一条：调节金区、镇（街道）按照比例50%：50%进行分配。调节金统筹安排用于农村基础设施建设支出，周转垫付农村集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金，以及对农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。

[6]《常州市武进区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（2017.02.01生效）第四十三条：……农村集体经营性建设用地不得用于商品住宅开发。

[7]《丹阳市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（2020.10.27生效）第二条：农村集体经营性建设用地不得用于商品住宅开发。

[8]《民法典》第三百四十七条：……工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让……。

[9]《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》第二条：本法所称转移房地产，是指下列行为：……（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。

[10]由于建筑物和在建工程的概念有所不同，我们并未直接套用《民法典》第三百九十七条予以理解。《民法典》第三百九十七条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

[11]不动产抵押是房地产实务中的融资手段之一，但是否能够与土地使用权区分开单独进行抵押登记，实践中需向当地不动产登记中心询问当地是否接受分开抵押登记。

[12]参照《申卫星：<民法典>居住权制度的解释与适用》，https://www.sohu.com/a/421910617_100004243。