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公募REITs研究系列:试点税收政策

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2022年1月26日财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第3号)(以下简称“3号公告”),公募REITs试点税收政策正式出台。“大队长金融”公众号第一时间推出了深度解读《没那么简单|深读REITs税收新规》 (以下简称“解读”) ,本文在解读基础之上,希冀进一步探讨税收新政策对交易结构的影响。

解读中已提出之见解在本文中不再重复,请读者自行阅读。

1、税收优惠是否可以分阶段适用?

从3号公告行文来看,税收新政策可主要惠及两个阶段:重组阶段(即3号公告所述设立REITs前)、REITs设立阶段(重点在于交割)。

不同阶段针对的交易行为可见下图:

实践中,重组阶段基础设施资产的剥离并非必经阶段。见下图:

部分基础设施项目原本就由单独设立的项目公司直接持有,但在资产注入REIT环节时,可能因资产转让评估增值。此情形应理解为可单独适用3号公告第二条所述REITs设立阶段的税收优惠。

此外,实践中原始权益人的资产持有结构情况各有不同,具体重组模式可能会采取分立、换股、非货币出资等,似无必要假定重组模式整齐划一,只是选择以3号公告第一条规定的重组模式(见下文)可以确定性地享受重组阶段的税收优惠。

换言之,3号公告第一条所述之重组仅为重组阶段可适用税收优惠政策,不构成后续设立阶段税收优惠的前提条件。

2、重组阶段的划转安排

就重组阶段的划转模式,3号公告并未作出具体规定。如参照《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2014〕109号,以下简称“109号文”)和《国家税务总局关于资产(股权)划转企业所得税征管问题的公告》(国家税务总局公告2015年第40号)(以下简称“40号公告”)[1],符合递延纳税条件的划转模式分为:一种有偿划转 (母划子)和三种无偿划转(母划子、子划母及子划子)。

3号公告第一条的表述“原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权,适用特殊性税务处理”,比较符合文意的安排,属于40号公告第一条第(一)款规定的“母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司获得子公司100%的股权支付”的有偿划转安排。

若按此进行严格解释,为适用3号公告之目的,目前部分已上市REITs的结构在未来的类似交易中可能需要进行调整。例如,中金普洛斯REIT(SH.508056),原始权益人定义为普洛斯中国控股有限公司,而直接持有相关项目公司股权的公司为其附属公司。

尽管如此,如前所述,109号文和/或40公告所规定的特殊性税务处理的适用条件(包括对于划转模式的界定)是否应全部或部分适用于3号公告,目前并没有明确规定,实践中可能存在不同理解。因此,3号公告所述的原始权益人因划转基础设施资产取得的项目公司股权,若可以扩大解释涵盖间接取得的股权,则可为交易结构安排提供更多的灵活性。

3、原始权益人的递延纳税

3号公告第二条规定了原始权益人可以就转让给公募REIT的资产增值部分享有延迟纳税。

根据证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第十八条的规定,原始权益人的战略配售义务可通过自身及其同一控制下的关联方满足。在相关战略配售义务通过其同一控制下的关联方(而非其自身)满足的情况下,原始权益人是否可以依然享受3号公告的延迟纳税优惠?

不确定性很高,预计会很难说服相关税务部门。

之所以有原始权益人战投份额的存在,主要是因为公募基础设施REITs的法律形式为公募基金,公募基金设立时份额须以现金认购;而原始权益人的战投份额本来应该通过向REITs转让资产所有权换来。原始权益人实质是通过REITs继续持有相关基础设施资产的部分权益,穿透看并未100%转让。

以美国UPREIT为例(见下图),不动产的所有人以不动产的所有权换取REIT下属运营合伙企业的OP Units,享有转换为REIT份额的权利。未进行转换之前,针对未转换的OP Units,可享受延迟纳税的优惠。UPREIT的结构因不需考虑现金认购因素,相对比较直观:延迟纳税的税收优惠给予的对象应为不动产的原所有人。

其实3号公告已经给予了原始权益人比之UPREIT更为优惠的安排。UPREIT结构下,不动产原所有权人持有的OP Units一旦转换为REIT份额须立即缴税,而3号公告仅要求原始权益人在二级市场卖出战投份额获得现金时方产生所得税缴纳义务。原始权益人可以在战投份额解禁后以质押贷款的方式继续享受税收优惠。

4、一个简化版示例

我们制作了一个简化交易条件的假想示例,方便观察3号公告的适用[2]。

A - 初始资产负债表

假设拟设立公募基础设施REIT将收购原始权益人持有的某单一资产(以下“目标资产”)。原始权益人拟将目标资产剥离至一家新设项目公司。

B - 重组阶段不确认所得

该步骤未考虑资产划转可能涉及的交易税费。

C - 目标资产注入REIT,自持部分享受延迟纳税优惠

我们假设REIT收购目标资产按资产评估价购买,不溢价;不考虑债资配比安排。

原始权益人完成目标资产交割(转让项目公司股权给REIT获得现金)后,下述测算不考虑其他资产的收入和成本,亦未考虑股权交易涉及的所得税以外税费。

 

 值得一提的是,3号公告未明确规定重组阶段划转安排在适用特殊性税务处理时,应适用或参照适用109号文和/或40公告所规定任何条件(包括对于划转模式的界定)。

为便于理解,示例中的计算数据均为概数。

参考资料

  • [1]

     值得一提的是,3号公告未明确规定重组阶段划转安排在适用特殊性税务处理时,应适用或参照适用109号文和/或40公告所规定任何条件(包括对于划转模式的界定)。

  • [2]

    为便于理解,示例中的计算数据均为概数。

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