投资——在日本购置房产

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一、前言

日本成熟稳定的营商环境、健全的法律制度、便捷舒适的生活环境吸引着众多海外投资人来日投资和定居。目前，日本对购房人没有国籍、签证等方面的限制，也不存在限购政策，且所有权人可以拥有房产的永久性产权，加之日元持续贬值，日本房地产市场受到越来越多海外投资人的青睐。

二、在日购置房产的基本流程

在日本购置房产的一般流程如下：

（一）交易参与方

除了买卖双方之外，一般中介公司（包括买方中介、卖方中介）、律师、司法书士也会参与到交易中。

1. 中介公司：中介公司主要负责把控交易日程，协调交易各参与方，代表己方委托人交涉交易条件，准备不动产买卖合同、重要事项说明书等交易文件。此外，中介公司作为专业机构，即，宅地建筑物交易经营者（日语：宅地建物取引業者），对房产的权属情况、开发限制等事项负有调查、说明的义务。

2. 律师：律师主要提供对不动产的尽职调查，中介服务协议、不动产买卖合同、重要事项说明书、贷款协议等交易文件的审阅，协助办理交割过户手续等法律服务。

3. 司法书士：司法书士是从事各类工商登记、不动产登记的专业人员。在不动产交易中，主要负责过户登记申请文件的制作、登记手续的办理。

（二）主要的交易文件

房产买卖交易中主要涉及的交易文件包括：购买申请书（日语：買付証明書）、买卖合同、重要事项说明书。

买方可以向卖方提交购买申请书以表达申购意向。购买申请书中一般会记载申购价格、房产所在地址、面积等基本信息，支付条件（例如，定金和尾款的金额），交割时期，购买申请书的有效期限等。买方向卖方提交购买申请书并非法定义务，仅提交购买申请书通常也不会意味着买卖双方之间成立了买卖合同关系。不过，如果买卖双方均为签订买卖合同进行了一定准备，双方就签订合同已形成信任关系后，买方拒绝签订买卖合同且对卖方造成损失的，可能需要向卖方承担损害赔偿责任[1]。

买卖合同通常有固定模板，一般会对以下事项作出详细规定，包括：买卖价款金额、支付方式，所有权转让时期、交割过户时期，房产附带设施设备的权利归属，所有权权利负担（例如，抵押权）的消除，税费结算，合同解除权及违约金，交割前房产灭失、毁损时的处理方式，瑕疵担保责任，争议解决方式等。

重要事项说明书通常也有固定模板，中介公司应在买卖合同签署前，向作为非宅地建筑物交易经营者的买方说明签约的重要事项并向买方交付重要事项说明书[2]。需要说明的重要事项通常包括：不动产的权属情况（包括登记的权属信息）、不动产的开发限制（包括是否受城市规划法、建筑基准法等法律法规限制）、不动产的属性（包括是否配备有给排水、供电、供气设备、是否位于可能受土崩、洪水等灾害影响的区域内）、交易条件、宅地建筑物交易经营者在交易时采取的措施（例如，卖方是宅地建筑物交易经营者时是否会就定金采取保全措施）、区分建筑物^[3]相关事项（包括建筑物用地的权属情况、共有部分和专有部分的使用规则、维修基金、管理费等）。

三、在日购置房产的常见问题

（一）外国个人或外国公司可否在日本购置房产？

外国人（无论是否居住于日本）或外国公司可以直接在日本购置房产，也可以在日本设立公司后通过日本公司持有房产。目前，日本对外国人或外国公司购置房产没有特殊限制。

不过，随着投资日本房产的外国投资人日益增多，为解决难以与身处日本境外的不动产所有权人取得联系的问题，日本政府修改了不动产登记相关法律法规，从2024年4月1日起，非日本居民（包括自然人、法人）以己方名义购置房产时，原则上应同时提供日本国内联系人信息，日本国内联系人信息将作为登记信息公示。

此外，非日本居民出于投资目的购置日本房产时，原则上应在取得房产后20天内向财务大臣提交事后报告。

（二）交割过户的手续主要有哪些？

在交割当天，卖方确认收到全部买卖价款后，会将钥匙、房产相关文件资料交给买方。同时，司法书士将代理买卖双方向法务局（即，登记机关）申请办理所有权过户登记，登记手续一般需要2周左右时间。

（三）购置日本房产会产生哪些成本？

购置日本房产的成本包括初期成本和维护成本，主要包括如下几类费用。投资人可以向中介公司索要各类费用、税费明细。

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