不动产抵押登记实务之禁止超额抵押问题探讨

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在不动产抵押登记实务中，不动产登记机关通常会要求申请方列明抵押物价值。抵押物价值所衍生出的问题是，被担保债权的金额如果超过抵押物价值（即本文所讨论的“超额抵押”），一些地区的登记机关会据此认为抵押物价值不足以担保其主债权，从而构成抵押登记的障碍。然而，这一不少地方都存在的要求是否有其充分依据，还是值得商榷。本文就这一问题尝试进行探讨。

一、超额抵押的商业合理性考量

从商业上考虑，债权人在债权发生时会对债务人及其提供的抵押物进行测算，据此产生的一个概念是LTV（Loan to Value，或者俗称抵押率）。LTV的简化计算公式是：

多数情况下，债权人对抵押物会按其评估价值，结合其对市场情况、抵押物变卖的流动性等多重因素打折计算其可提供的主债权金额。正常市场情况下，LTV都小于1，即不存在所谓超额抵押。

但是，且不论在某些特殊市场情况下债权人可能有不同的考量，即使仅增加“多个抵押物担保同一个主债权”这一个因素，就可以使上述结论发生变化。可以说在大部分情况下，债务人提供的增信措施往往不止一处不动产抵押，可能还有其他不同地方的不动产抵押、公司股权质押、应收账款质押等等。从测算上，虽然单一抵押物的价值不足债权金额，但其他增信措施足够覆盖风险敞口，所以就该单一抵押物而言需要进行超额抵押。

另一个变量在于，抵押物的价值可能是浮动的。现有的评估价值，未必能够反应抵押物变现时真正能够实现的回款。实践中，登记机关要求填入的抵押物价值主要两种来源：

1. 抵押登记双方自行确定的抵押物价值；或

2. 填入抵押物最近的评估报告上写的评估价值。

无论采用何种方式，都无法避免未来抵押物价值变动，使得实际执行价值超过当前填入的抵押物价值的可能性。因此，超额抵押所超的“额”，到底如何确定，其实很难有一个客观的评判标准。

登记机关禁止超额抵押实操中可能导致两个结果：一是在担保合同中抵押物所担保的那部分主债权不超过评估价值，二是将抵押物所担保的主债权按照抵押物价值进行拆分，从而使得每个拆分的主债权对应不超过该主债权金额的抵押物。但是，上述做法一可能导致未来债权人就超过评估价值的部分无法优先受偿，做法二可能导致抵押物价值降低时被拆分的主债权无法被抵押物实现的价值完全清偿。无论哪一种情况，都有损债权人利益。

二、禁止超额抵押规定的前世今生

依据《不动产登记暂行条例（2019修订）》第22条，不动产登记机关应当不予登记的情形包括：

1. 违反法律、行政法规规定的；

2. 存在尚未解决的权属争议的；

3. 申请登记的不动产权利超过规定期限的；及

4. 法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

因此法律上登记机关能否仅以超额抵押为由拒绝办理抵押登记，主要是看超额抵押是否违法法律或行政法规规定。

历史上，禁止超额抵押曾经是有法律依据的：根据1995年颁布的《担保法》第35条，“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”根据《最高人民法院〈关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释〉理解与适用》，《担保法》第35条第一款的规定主要的目的在于否定重复抵押，即抵押人就同一财产在同一价值范围内向二个以上的债权人设定抵押。根据全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编著的《中华人民共和国物权法释义》（“《物权法释义》”）在提及担保法时的说明，“担保法制定于1995年，当时我国市场经济正处于起步阶段，各种制度和规范还不完善，‘三角债’的现象比较严重，社会信用程度比较低。在这种情况下，严格抵押制度，对重复抵押行为即以同一财产向同一债权人或者不同债权人多次抵押的行为，做出上述限制性规定，是非常必要的。”“超出抵押物重复担保”的行为甚至在1997年修订的《刑法》中被认定为贷款诈骗罪予以处罚。正是在这样的背景下，《担保法》规定了禁止超额抵押。

诚然，一部分立法有其历史背景，但这些立法也可能有退出历史舞台的一天。禁止超额抵押的要求在2000年出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（“担保法司法解释”）中就开始出现缓和。担保法司法解释第51条规定“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。”最高人民法院在解释本条时表示重复抵押时，后手的抵押权人的债权不一定落空，法律限制重复抵押没有必要。同一标的物上设定数个抵押权，充分利用了抵押物的交换价值和使用价值。因此，抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，不应据此确认抵押无效，只确认对超出的部分为普通债权，不具有优先受偿的效力。

2007年颁布的《物权法》仅就抵押物的受偿顺序做出规定，即第199条所述“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”除此之外没有再保留“禁止超额抵押”的相关规定。《物权法释义》在解释该条时明确说明“随着近年来我国社会主义市场经济的不断发展和完善，该规定也显示出了一些局限性……本法起草过程中，多数意见认为本法应当将担保法的这一规定删去。鉴于上述情况，本法没有保留该规定，也就是说，本法不再限制同一财产的重复抵押行为。”至此，从立法本意上看，全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会在《物权法》出台时已经认可了超额抵押。但尽管如此，《物权法》的出台并没有明确将《担保法》第35条废止。并且，除了《担保法》之外，其他部门规章如《城市房地产抵押管理办法》及地方政府规章如《青海省城市房地产抵押管理办法》里的“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”规定也就被动地保留下来了。因此，在《物权法》颁布后，禁止超额抵押的规定并没有被取消。

2021年1月1日，《民法典》施行后，《担保法》同时被废止。而现行《民法典》中，并没有保留原《担保法》第35条有关禁止超额抵押的规定。因此，自《民法典》实施后，禁止超额抵押的立法已经正式退出历史舞台，无法再与《不动产登记暂行条例》第22条形成完整的法律逻辑链条支持不动产登记机关以禁止超额抵押为由拒绝办理不动产抵押登记。

三、禁止超额抵押实务的南橘北枳

《民法典》颁布后已经没有法律规定禁止超额抵押，但是根据我们这两年的观察，各地登记机关对法律不再禁止超额抵押的新变化接受程度仍存在较大差异。

部分登记机关已经明确可以接受超额抵押。例如福州市不动产登记和交易中心在官网[1]发文明确讨论过超额抵押，并认为《民法典》颁布后，不再需要审查被担保的债权是否超过抵押物价值，我们也在如浙江、上海、河南等地的部分不动产登记中心顺利办理了超额抵押。

但是仍有部分登记机关在实操中不接受超额抵押，其原因通常是登记机关依据原《担保法》第35条制定的内部操作规则没有随着相关法律法规的迭代而更新。这种情况下除尝试和登记机关解释前述相关法规的变化外，实践中，在还有其他抵押物的情况下，我们通常还会和登记机关解释整个担保结构，即在我们提供其他抵押物的抵押合同及他项权证给登记机关以证明总额确实超过被担保债权的情形下，实现单一抵押物的超额抵押。

另外有部分登记机关则是因为内部操作系统没有更新而不能支持或体现超额抵押。例如我们在实操中遇到过因登记机关的系统中没有“最高债权额”一栏而无法将抵押物担保的最高债权额进行登记的情况。考虑到未以登记的方式明确最高债权额可能会导致债权人在未来执行抵押物时需就最高债权额进行额外的举证，在遇到该类情况时，债权人可根据该项目的实际情况考虑与登记机关沟通，争取通过备注的形式体现“最高债权额”。

就各地登记系统不一致的现象，自然资源部于2021年发布的《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（“《通知》”），“各地要根据新的不动产登记簿，抓紧升级改造各级不动产登记系统，扩展完善数据库结构和内容，将新增和修改的栏目纳入登记系统和数据库，并实时完整上传汇交登记信息。”《通知》明确在最新的不动产登记簿上要增加“最高债权额”等条目，但是为“厉行节俭、避免浪费”允许登记机关将已印刷的存量证书证明继续使用完为止。因此，我们相信虽然各地登记系统和登记标准目前存在参差，但该等问题会在一段时间后得到改善。

四、结语

禁止超额抵押问题由来已久但一直未得到完全的解决。本文解释了禁止超额抵押这一规定的历史背景和由来，也阐释了随着经济社会的发展和各项制度的健全，相关法律法规开始逐步做出调整，推动各地登记机关对落后于社会需求的内部制度和系统进行革新的过程。但是，由于理论与实践存在一定的差距，“允许超额抵押”在全国范围内的实操层面能够顺利执行尚需时日。在仍然不接受超额抵押或者系统还不能完全支持或体现超额抵押的部分地区办理抵押登记时，抵押权人需要特别留意并识别因部分信息无法被真实准确地登记公示而造成的法律风险。如果遇到因为不接受超额抵押而无法办理抵押登记的情况，也不妨可以参考我们文中的观点和方式尝试向登记机关一起解释、沟通。

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