引言：
各类破产债权的优先效力问题一直是企业破产程序中面临的核心问题之一，而对于房地产企业而言，一旦进入破产程序，则情况将变得更为复杂。不论是对于尚未收楼的购房者群体还是工程欠款问题中可能涉及的农民工群体，如其权利在破产程序中未得到妥善公平的保护，极易引发社会稳定问题，也将给破产程序或重组计划的推进造成严重阻碍。此外，由于各房地产项目通常通过项目公司独立控制运营，破产房地产企业的整体股权结构及资产结构较为复杂，可能存在大量担保债务甚至是关联公司间交叉担保，亟需整体统一地协调处理。然而，目前的司法实践中，对于房地产企业破产程序中各类优先权利问题仍存在较多争议，不同法院、破产管理人的理解和操作、及各地司法实践也不尽相同。因此，对于房地产企业破产程序中的优先权问题进行整体地认识及把握具有必要性。本文则从个案争议解决的视角出发，尝试厘清及探讨优先权保护的规则及精神内核。
一、 购房人的物权期待权
(一) 消费者购房物权期待权
1. 优先效力位阶
司法实践中，购房消费者物权期待权的优先效力具有“超然”的地位。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议和复议规定》”）第29条[1]之规定即可看出，对于符合条件的购房消费者，其物权期待权排除执行并无任何劣后限制；换言之，即便在实现“建设工程价款优先权”“担保物权”的执行案件中，案外人亦可通过行使购房消费者的物权期待权而排除执行。
而《九民纪要》第126条中亦再次明确“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。”在房地产企业的破产程序中，一般观点亦认为，购房消费者的物权期待权原则上属于最为优先保护的权利。
2. 消费者购房物权期待权的构成要件
消费者购房物权期待权的构成要件通常即指《执行异议和复议规则》第29条中明确的：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
3. 司法实践中须注意的问题
需要说明的是，虽然对于购房消费者物权期待权，《九民纪要》第126条载明，“……但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则”。但笔者认为，如仅遵循限缩解释的方式严格地套用该等条件，却也容易在该等群体性问题中出现不合理不公平的情况；而在目前的司法实践中，对于前述构成要件的适用亦是呈现出在不导致过分扩大优先权范围的前提下，在个案中仍须结合公平公正等原则灵活适用及判断的趋势，法院也具有较大的自由裁量空间。
（1） 如何界定“购房消费者”
对于“消费者”的定义，笔者理解应当与“经营者”予以区分，即购房者是为生活消费需要而购房不是为经营需要，如购买商铺、写字楼则具有投资属性，故此类房屋的购买人不应纳入消费者物权期待权的保护范畴。此外，“购房消费者”也并不一定只能是自然人，公司法人在符合该等精神内核的前提下也可构成“购房消费者”[2]。
（2） 对“用于居住”概念的理解
对于“用于居住”的概念在司法实践中也存在诸多问题，除前文所述购买商铺、写字楼明显不符合“用于居住”要求外，对于“非住宅性质的居住用房”“购买住宅后出租”是否属于“用于居住”，则存在争议。
对于“商住房”的问题。最高人民法院（2020）最高法民申6239号民事裁定认为，即使案外人购买案涉房屋系用于自住，也不能改变房屋依法取得的是非住宅性质这一事实；故本案不符合《执行异议规定》第29条第2项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。最高人民法院（2018）最高法民终1083号民事判决亦认为，案涉房屋为商服性质，不符合 “所购商品房系用于居住”的条件。但另一方面，最高人民法院（2018）最高法民终545号民事判决则认为，《执行异议和复议的规定》第29条系针对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。而该观点也符合最高人民法院出版的《<执行异议和复议规定>理解与适用》第433页记载“这里的用于居住应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋”的说法。
而对于“住房出租”的问题，最高人民法院（2018）最高法民终545号民事判决认为，案涉房屋系商品住宅，具有居住功能，符合“所购商品房系用于居住”的要求；虽然案涉房屋目前被出租，但不能以此否定该房屋系用于居住的房屋性质；长城资产贵州公司以案涉房屋用于经营而未实际居住为由，主张案涉房屋不符合“所购商品房系用于居住”的条件，依据尚不充分。但另一方面，云南省高级人民法院（2020）云民初41号民事判决则认为，涉案房屋装修完成后至今一直用于对外出租，亦不符合前述司法解释关于“所购商品房系用于居住”之规定。
此外，《九民纪要》第125条进一步指出“买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”但也有观点对上述规定提出异议，如果购房人在其经常居住地有一套以上住房，其在该地之外的市区的市或者县级市购买的房屋不能排除用于教育、旅游、投资的可能性，因此，直接认定为满足基本居住需要可能也欠妥。
（3） 对“已经签订书面买卖合同”的理解
对于《执行异议和复议的规定》第29条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要求看似较为清晰简单，但在实践中仍然存在理解的不同。在一般商品房买卖过程中，购房者与开发商签订的合同文件可能主要包括：认购书、草签商品房预售/现售合同、网签商品房预售/现售合同。就认购书而言，通常是开发商收取一部分定金后锁定具体认购物业而签订的预约合同，一般理解该等合同并非正式的商品房买卖合同。就草签商品房预售/现售合同而言，如该等合同签订时认购物业尚未取得预售证/现售证，则不满足“合法有效”的条件，但如该等合同签订时认购物业已取得预售证/现售证，则实践中一般认为属于“已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。就网签商品房预售/现售合同而言，基于认购物业只有符合预售/现售条件才能够正常进行网签，此类合同原则上即属于“合法有效的书面买卖合同”。在房地产企业的破产程序中，出于便利梳理统计、控制范围等因素，管理人可能以是否网签直接作为划定购房消费者优先权范围的标志，笔者认为不一定妥当。
此外，在实践中还存在“以房抵债”“名为购房实为融资”“包销”等特殊的“购房”情况，该等情况是否属于“已签订合法有效的书面买卖合同”亦存在法院自由裁量的空间；但受限于篇幅，本文暂不对前述特殊“购房”情况进行展开。
（4） 对购房款比例的实践认定
对于《执行异议和复议的规定》第29条“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的适用，在实践中也并未严格执行“百分之五十”的标准。如《九民纪要》第125条指出：“如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神”。而由于“接近”的概念也并未有明确标准，因此在具体个案中法院的自由裁量空间仍较大。
如在（2021）最高法民终600号民事二审案中，法院即认为，本案购房人已经支付的购房款虽然未达到总价款的百分之五十，但其在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在此情况下，法院适用《执行异议和复议规定》第29条规定认定其在交付剩余房款后对于案涉房屋享有物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。
(二) 其他善意购房人的物权期待权
1. 显然，在房地产市场中，还有大量购房者是无法满足“购房消费者物权期待权”之条件的，居住也并非房地产行业中购房的唯一用途，而对于购买商铺、写字楼或其他无过错的购房人，《执行异议和复议规定》第28条[3]同样对该部分购房者的“物权期待权”在一定条件下的予以了保护。
2. 《执行异议和复议规定》第28条与第29条的关系
从《执行异议和复议规定》第28条与29条所规定的构成要件出发，该两条款规定所保护的情形会存在大量的重合。但如仔细思考该等规定背后的精神，则不难发现，第29条的根本目的在于保护购房消费者的基本生存权（即居住权）进而维护社会最基本的民生稳定。而第28条则是考虑到我国房地产预售制度及房产登记制度，及在完成房屋初始登记或过户登记前购房者对于房屋并不享有民法意义上的物权，而仅享有合同债权的情况，故在不区分购房者类型的情况下，对物权期待权予以整体保护。也因此，除购房者类型的限制条件外，第28条下对于可以排除执行的条件（要求占有、支付全部或大部分购房款等）较第29条明显更为严苛。
而就该两条规定之间的适用关系，最高人民法院在（2018）最高法民申2702号民事裁定书中明确，《执行异议和复议规定》第28条与29条实际均属于《执行异议和复议规定》第27条[4]的但书规定。因此，《执行异议和复议规定》第28条与29条并非互相排斥的关系，而应是并列关系，具体个案中的购房者在满足条件的情况下可以选择适用。
3. 其他善意购房人物权期待权的优先效力位阶
对于《执行异议和复议规定》第28条规定的非消费者购房人的物权期待权是否与第29规定一样具有能够排除“工程款优先受偿权”“担保物权”的优先效力，在司法实践中也存在较大争议。
从条文本身出发，《执行异议和复议规定》第28条与第29条一样并未规定在排除执行中须劣后与其他优先权，因此，最高人民法院在（2020）最高法民申582号民事裁定书及（2019）最高法民终542号民事判决书中均认为，在购房人符合《执行异议和复议规定》第28条规定的情况下，即享有足以排除担保物权强制执行的民事权益。但最高人民法院在（2018）最高法民申1972号民事裁定书中却又认为，“从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第28条，也可以选择适用第29条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第29条的规定”。此外，实践中亦有观点认为应根据担保物权的设立时间区分处理与《执行异议和复议规定》第28条的优先效力关系（如：最高人民法院（2019）最高法民申1684号民事裁定书）。
而对于《执行异议和复议规定》第28条与“工程款优先受偿权”的关系。前述最高人民法院在（2018）最高法民申1972号民事裁定书中已明确表达“非消费者物权期待权”不足以排除“工程款优先受偿权”执行；此外，从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（该批复虽然已经失效，但在《九民纪要》第126条及司法判例中仍然被援引，如[2021]最高法民终626号民事判决书）中也可以看出，排除“工程款优先受偿权”的情况也应仅限于商品房购房消费者。但在最高人民法院发布的第27批指导性案例154号中，最高人民法院裁判内容却值得关注：最高人民法院认为，在建设工程价款强制执行过程中，房屋买受人对强制执行的房屋提起案外人执行异议之诉，请求确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益，但不否定原生效判决确认的债权人所享有的建设工程价款优先受偿权的，属于民事诉讼法第227条规定（现行民事诉讼法中为第234条）的“与原判决、裁定无关”的情形；进而撤销了吉林省高级人民法院（2018）吉民终420号民事裁定（该裁定驳回了案外购房者排除工程款优先权执行的执行异议之诉），并指令吉林省高级人民法院对本案进行审理。目前最终裁判结果尚未公布。对此，部分学者认为，最高人民法院的前述指导案例实际体现了在工程价款优先受偿权目前并无法定的公示方式的情况下，在法理上对善意第三人权利保护的精神，且有助于避免因执行购房人已占有的房屋而引发群体性事件和社会矛盾。
笔者认为，判例中对于其他善意购房人物权期待权的优先效力位阶的争议可能也是与具体执行程序的实操可行性相关联的，虽然笔者也更倾向于认同从法律精神出发，所谓“物权期待权”实际是在现行不动产物权登记转移原则下的特殊规定，不应做扩大解释，一般购房人的物权期待权应不能对抗建设工程价款优先受偿权。但是，在具体个案中，由于工程款优先权的公示欠缺，如购房人确已长期占有、使用房屋，强制执行该房产也存在较大难度，也是对善意购房者公平保护的挑战。因此，在个案中，法院也可能会结合各方过错情况、及未来执行可行性、兼顾公平等因素进行综合考量。
- 争议解决视角下的进一步思考
不论是对于《执行异议和复议的规定》第29条亦或是28条在实践中的理解分歧、法院的自由裁量空间，给了诉讼律师更多的发挥及说理的空间和必要性，在法律法规框架下如何说服法院也正是体现诉讼律师价值的地方。
具体而言，如对于“购房消费者物权期待权”，虽然目前不同法院对于《执行异议和复议的规定》第29条3项条件的适用存在不同的理解，但结合《九民纪要》可以看出，司法实践中对于购房消费者物权期待权的认定更多倾向于在个案中从规定的三个条件的视角出发，综合考量及探寻保护具体购房者“生存权”的合理性及必要性精神，而非刻板地逐一套用规定条件。如最高人民法院在（2015）民申字第1158号民事裁定书中即直接认为，“购房消费者向开发商购买商品性住房并已经支付全部价款后开发商被申请破产，在该商品房还未办理过户登记的情况下，虽然该房屋仍属于开发商的破产财产，但基于购房消费者就所购商品房对出卖人享有的特殊债权属性，要求破产管理人继续履行《商品房买卖合同》并为购房消费者办理过户登记的，人民法院应予支持”，而未实际再就第29条中“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件是否严格满足进行判断。
因此，律师在实操中应重点探究案涉情况是否真正符合了保护“购房消费者物权期待权”的内在逻辑及价值，并围绕展开举证及说理。如对于名下房屋仅用于子女上学挂户口未实际居住的房屋是否符合“用于居住”的条件，可能也无法简单给出结论，而需要律师根据代理立场，对于具体事实做进一步挖掘及将主张展现给司法裁判者（可能包括：购房数量、是否在同一市、家具装潢等因素）。再如对于购买住房用于出租，可能同样须对于真正的购房目的进行分析，如购房人购房即为长期出租，还是由于其他原因而暂时的出租。对于支付购房款的条件，也可通过强调付款意愿及与法院积极讨论付款方式等，进而帮助强化保护购房者物权期待权合理性的判断。
另一方面，律师亦应认识到对于《执行异议和复议规定》第28条规定在司法实践中的具体适用实际还存在诸多问题，如：“房屋尚未完成竣工验收但实际交付买受人占有，是否符合第二十八条中的合法占有条件”“第二十八条规定的非因买受人自身原因未能办理过户在个案中应如何认定”“以房抵债情形能否依据第二十八条审理”“被拆迁人是否能够依据第二十八条排除执行”“不动产如属于人防工程是否可以适用第二十八条排除执行”等。对于该等问题，实践中也常存在不同的观点，故此，不应固化地理解第28条的规定，不仅需要敏锐地发现这些争议问题，也应通过事实挖掘、证据梳理，并结合法律精神来论证己方观点。
二、 建设工程价款优先受偿权
1. 优先效力位阶
在房地产企业破产程序中，建设工程价款债务属于极为重要且体量较大的债务类别，对于该类债务的处理不仅直接影响到整体破产程序的推进（特别是重整程序中具体方案的制定及落实），更是由于涉及农民工等群体利益，容易引发社会稳定问题。从本质上看，建设工程价款的优先受偿权属于一种法定优先级别较高的担保物权，其优先效力虽然高于一般担保物权，但与一般的担保物权相比，由于现行法律法规并未规定该等承包人权利的登记公示制度，因此也容易引发各种争议。
如前文论述，建设工程价款优先受偿权不足以对抗“购房消费者的物权期待权”不存在过多争议，而笔者也认为建设工程价款优先受偿权应优先于“其他无过错购房人的期待物权”。
此外，值得注意的是，在房地产企业破产程序中还可能存在大量已办理预告登记但尚未正式完成过户的物业。对于预告登记，《民法典》第221条第1款规定了预告登记的法律效果，即预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；而《执行异议和复议规定》第30条也规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。但问题在于，预告登记是否可以阻却工程款优先受偿权？笔者认为，答案是否定的。预告登记本身并不能实际发生物权变更的效果，因此其本质上仍然应落入期待权的框架，即回到《执行异议和复议规定》第29条判断相应条件是否成就。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第11条也载明，“案外人以案涉不动产已办理物权预告登记为由，对金钱执行债权提出执行异议请求停止处分的，应予支持，但申请执行人对执行不动产享有工程价款优先受偿权的除外”。但需要肯定的是，预告登记的请求权仍具有一定的排他效力，一般认为，其与一般担保物权之间仍应按照“在先优先”的原则确定受偿顺位。
2. 建设工程价款优先权的追及效力问题
对于破产程序中的房地产企业而言，处置名下物业/在建工程系回笼偿债资金的重要方式之一，具有重大意义；而在重整程序中，该等资产处置更是整体重整方案制定中的重要环节之一。故此，讨论建设工程价款优先受偿权的追及效力和物上代位问题，无论对于破产房地产企业亦或是对于优先权人而言，均具有极为重要的意义。
从权利属性出发，《民法典》第406条既然已规定了抵押权的追及效力，建设工程价款优先受偿权既然本质也系担保物权，则应同样享有追及效力。此外，由于建设工程价款优先受偿权的优先位阶高于抵押权，则从“举轻以明重”的类推解释出发，建设工程价款优先受偿权的也应具有追及效力。但问题在于，抵押权的登记公示制度使其本身就享有对抗受让人的“天赋”，换言之，在抵押权通过登记公示而设立后，受让人即不再视为“善意受让人”；然而，现行法律法规下，建设工程价款优先受偿权并不具有登记公示制度，因此，一定程度上面临对于“善意受让人交易安全”与“工程款优先权”保护的处理困局。而不论是在学术界亦或是司法实践中，对于建设工程价款优先受偿权的追及效力均存在较大争议。
笔者认为，为解决权利保护的取舍困境，基于平衡的角度，在承认建设工程价款优先受偿权追及效力的基础上，对其追及的条件做一定限制使其亦不损害“善意受让人”的权益，或许是较为妥当的方式。具体而言，在个案中，如果能够推导证明建设工程价款优先受偿权已产生类似于抵押权的公示效力，即受让人已知或应知受让物业上存在建设工程价款优先受偿权的，则应支持建设工程价款优先受偿权的追及效力；反之，因为优先受偿权无法在不动产登记簿登记，理应按照善意取得规则，推导受让人为善意第三人，进而对其权利的稳定性进行侧重保护[5]（当然，符合《执行异议和复议规定》第29条规定的购房消费者由于其优先效力位阶，无法被追及）。
- 争议解决视角下建设工程价款优先权“公示效力”的判断
建设工程价款优先权追及效力的争议也给争议解决律师更多发挥及创造价值的可能，在个案中如能对于受让人是否已知或应知受让物业上存在建设工程价款优先受偿权之事实进行充分的挖掘及举证，不仅可能帮助法庭进行裁判，更能向客户体现律师的专业价值。
从具体举证方向出发，常见的问题有：如承包人已提起建设工程价款优先受偿权确认的诉讼，是否可以推导认为已完成“公示”效果？对此，笔者认为，将已提起诉讼作为公示途径缺乏法律依据，且不论在诉讼进行过程中，案外人较难知悉案件的存在，而即便在裁判作出、甚至在网络公布后，要求受让人在网络平台准确检索并获悉建设工程价款优先受偿权的存在，显然也过于苛刻。但如在相关诉讼中，争议物业已被采取查封措施，则由于在受让人过户登记查册过程中正常应会发现具体查封内容进而获悉建设工程价款优先受偿权的存在，故查封措施显然可起到公示效果。此外，律师也应在个案中进一步挖掘细节，关注是否有其他可以证明受让人“明知或应知”的事实。
3. 建设工程价款优先权的物上代位问题
除《民法典》第406条规定了担保物权的“追及效力”外，《民法典》第390条还规定了担保物权的“物上代位性”，即担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保权人可就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。而《民法典》第406条第2款“抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”之规定，本质上也是赋予了抵押权人在其抵押权“追及”过程中权益可能受损的情况下，对于转让价款通过“提存”“提前清偿”的方式优先受偿的权利（即“一定条件下的价金物上代位”[6]）。
因此，在承认“建设工程价款优先权”的担保物权性质、且效力位阶亦高于一般担保物权的情况下，则应积极认可“建设工程价款优先权”的“物上代位性”，及允许权利人援引《民法典》第309条及406条，保护其权益在建设工程被转让、灭失、征收等情况下的实现。
在司法实践中，也有大量的判例支持该等观点，如山西省高级人民法院在（2020）晋民终447号判决书中即认为，“建设工程价款优先受偿权在性质上属于担保物权，具有权利法定性、建设工程价款优先受偿性、从属不可分性以及物上代位性等特点，其立法目的在于解决工程款拖欠问题，进而确保建设工人工资的实现，以保障其基本的生存权。基于上述特性，即使在建设工程款优先权依托的标的物灭失后，也并不必然导致该建筑物上享有的建设工程款优先权的灭失，只要当事人在法定期限内主张了其权利，该权利就依法享有并得到法律的保护”。而北京市高级人民法院在（2017）京民终786号判决书中也通过推导论证的方式认定，“建设工程价款优先受偿权在效力上优于抵押权和其他债权，故其应如担保物权一样具有物上代位性，即当建设工程毁损、灭失或者被征收时，优先受偿权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等代偿物优先受偿”。
- 争议解决视角下的进一步思考
房地产企业破产程序中，建设工程价款优先权的追及效力及物上代位性往往是容易被忽略的问题。对于房地产企业而言，在资产处置过程中也必要更加重视建设工程价款的处置问题，而不能简单的通过转让工程/物业等方式规避承包人的优先追偿问题。而对于承包人而言，建设工程价款优先权的追及效力及物上代位性，则赋予了其更加全面的权利保护边界。但同时需要注意的是，如前文所述，由于建设工程价款优先权并未具有法定公示制度，因此，其追及效力及物上代位权的行使也有一定限制，因此也需要代理律师在前期案件整体诉讼策略的制定过程中即关注到可能存在的问题，并相应的做好事实挖掘、证据梳理等应对准备（如个案中可能须论证对方明知建设工程优先受偿权的存在）。另一方面，即便在判决中，法院确认了承包人建设工程价款优先权，但在工程被转让情况下如何通过司法拍卖、提存转让款等方式实现优先受偿权的实际价值及切实保护承包人的权益，也需要代理律师进一步与执行法官沟通探讨。
此外，建设工程价款优先受偿权在司法实践过程中还面临诸多细节问题，如“优先受偿的范围”“行使优先受偿权的期限”“施工合同无效情况下是否可以行使建设工程价款优先受偿权”“工程款债权受让人能否行使优先受偿权”“工程勘验、设计合同是否存在优先受偿权”“未办理规划许可证的建筑是否存在优先受偿权”“优先受偿权能否调解确认”等等，均是需要律师结合个案具体情况进行思考及分析判断的；受限于本文篇幅及视角，暂不再做过多展开。
三、 共益债权及破产费用
1. 共益债权的定义
在破产程序中，共益债务与破产费用是无法回避的两个话题。在《最高人民法院关于企业破产法司法解释理解与适用》中，最高院民二庭将共益债务定义为在破产程序中为全体债权人利益而由债务人财产负担的债务总称。而《企业破产法》第42条亦对共益债务的类型进行了列举，包括（1）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（2）债务人财产受无因管理所产生的债务；（3）因债务人不当得利所产生的债务；（4）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（5）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（6）债务人财产致人损害所产生的债务。
2. 共益债权及破产费用的优先效力位阶
《〈企业破产法〉司法解释（二）》第3条第2款已明确规定：“对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权”。显然，破产费用和共益债权原则上即应劣后于担保债权受偿。而通过“举轻以明重”的推论可知，其自然原则上亦应劣后于购房者物权期待权及工程价款优先受偿权。
但如按照该等推论，在实践中还存在的问题是，在个案中如存在因实现“购房者物权期待权”“建设工程价款优先受偿权”“担保物权”而产生的破产费用或共益债权（包括相关税费）[7]，是否仍然应劣后于前述优先权。笔者认为答案是否定的，一方面，如仍然坚持破产费用/共益债权在该等情况下的劣后性，则在实践中可能导致破产程序陷入困局[8]，不利于程序的正常推进；另一方面，承认破产费用/共益债权在该等情况下的优先效力，本质上也是为了保证有担保权利人的权利能够切实得到实现，也符合立法的本意及价值追求。
而对于破产费用与共益债权之间的关系，《企业破产法》第43条亦已明确，债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用；债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，按照比例清偿。
- 争议解决视角下的进一步思考
如前文所述，《企业破产法》第42条对共益债权的类型进行了明确规定，但《企业破产法》并未就共益债权的认定须经何种程序进行明确。而从共益债权的概念及法律价值出发，在实践中过程中可能也将超出前述第42条罗列的范围，如《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第36、37、38条还进一步丰富了共益债权的类型。实践中的问题在于，共益债权人是否须向管理人进行债权申报以确定其债权为共益债的性质。对此，学术界仍存在较大争议[9]，而实践中管理人的做法也不尽一致。受限于篇幅，本文暂不对共益债权的认定程序展开分析，但笔者认为，不论采取何种程序确认共益债权，对于债权人而言都应积极保持与管理人的沟通，在必要时可以通过确认之诉的方式，请求法院认为共益债权。
四、 职工劳务债权与社会保险费用及其他税款
除前文讨论的几类在房地产企业破产实践中较为常见、也较为复杂的优先权外，实践中，“职工劳务债权”与“社会保险费用及其他税款”也具有优先于普通债权的效力。由于该等优先权的问题相对较为清晰，且系在各类企业破产实践中均会面临的常规问题，在房地产企业破产程序中也无特殊情形，因次，本文也不再对“职工劳务债权”与“社会保险费用及其他税款”进行展开讨论，而仍是以一般担保物权作为参照，简单说明其在破产程序中的优先位阶问题。
(一) 职工劳动债权
根据《企业破产法》第132条规定，“本法施行后，破产人在本法公布之日前（即2006年8月27日后）所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第113条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第109条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿”。由此可见，《企业破产法》实际已确认了担保物权优先于职工劳动债权清偿的整体原则，但在该法公布之日前的职工劳动债权则仍按照原有的优先于担保物权清偿的方式处理。这也体现了法律不溯及既往的原则。
(二) 社会保险费用及其他税款
对于社会保险费用及其他税款的问题，应关注《企业破产法》第113条之规定[10]，从中可以看出，社会保险费用及其他税款劣后于职工劳动债权清偿。由此也可以推论出，社会保险费用及其他税款原则上亦因劣后于一般担保物权进行清偿。需要说明的是，《企业破产法》第113条所确立的优先效力位阶并未以担保物权与税收债权成立先后时间为前提条件。然而，《税收征收管理法》第45条确又规定“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”。对于这种矛盾，实践中常见的解释系认为《企业破产法》是对于破产企业制定的特殊规定，而《税收征收管理法》则仅规定了一般原则，故仍应按照《企业破产法》113条确定税收债权的优先效力。
但笔者认为，简单地确认税收债权即劣后于一般担保物权的规则，仍将在实践中面临与“破产费用及共益债权”类似的问题，即在实现个别“购房者物权期待权”“建设工程价款优先受偿权”“担保物权”的过程中产生的税费如仍劣后于前述优先权，则同样可能造成破产程序的困局。从另一个角度出发，该等实现优先权过程中产生的税费，本质上也是为全体债权人利益而产生的费用，亦可理解为一种共益债务。因此，将该等实现优先权过程中产生的税费优先于相应优先权进行情况亦存在合理性及必要性。
五、 各类优先权效力位阶的总结
总结本文前述讨论，笔者认为，对于房地产企业破产程序中的各类优先权大致可以按照如下顺序进行优先位阶的排序（破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配）：
1、 满足《执行异议和复议规定》第29条消费者购房人的物权期待权（但须先支付为实现消费者所购房屋而发生的共益费用，如保管、维护费用、续建费用、税费等）
2、 工程价款优先受偿权（但须先支付为实现工程价款优先受偿权而产生的破产费用、共益债务（包括税款））
3、 满足《执行异议和复议规定》第28条的一般购房人的物权期待权（但须先支付为实现该等购房者所购房屋而发生的共益费用，如保管、维护费用、税费等）
4、 一般担保物权（但须先支付为实现一般担保物权优先受偿权而产生的破产费用、共益债务（包括税款））
5、 其他破产费用、其他共益债务
6、 职工劳动债权
7、 社会保险费用及破产人欠付的其他税款
8、 普通破产债权
