引言
在文旅产业蓬勃发展的浪潮中,文旅地产项目曾被寄予厚望,承载着人们对美好生活的向往以及地方经济发展的期待。但近年来,众多文旅地产项目因各种原因陷入停摆、烂尾的困境,它们或因开发主体资金链断裂,使得建设工程戛然而止;或因项目本身违规占地、违规建设,在监管机关的介入下被迫停工;或因项目运营同质化严重,缺乏自身特点,导致项目在激烈的市场竞争中无人问津。这些“半拉子”工程不仅成为城市的伤疤,隐没在荒草中、遮蔽在围挡里,更造成了巨大的资源浪费。
面对如此严峻的现状,如何盘活这些文旅地产困境项目,使其重焕生机,成为亟待解决的问题。这不仅关系到开发主体的存续和资源的有效利用,更关系到地方经济的可持续发展以及社会的稳定。本文将研究剖析文旅地产项目陷入困境的主要原因,并结合实际案例,探索切实可行的盘活思路及法律策略。
一、文旅地产发展背景简介
中国文旅地产的发展历程是一部改革开放以来中国经济发展与文化消费变化的缩影。从最初作为解决房地产空置问题的权宜之计,到成为拉动内需、促进经济转型的重要引擎,再到如今陷入困局亟待转型的重要产业。多次迭代与变革不仅反映了中国房地产行业的沉浮,也折射出国民旅游消费习惯的深刻变迁。
(一)萌芽探索期
改革开放初期,沿海地区房地产开发过热导致空置率高企,旅游业的初步兴起为盘活闲置房产提供了契机。1989年国内首家主题公园深圳“锦绣中华”的建成标志着“主题公园+地产”联动的模式落地,通过旅游反哺地产,为文旅地产行业提供了早期范本。[1]1992年我国首次提出“国家旅游度假区”概念并批准建设12个国家旅游度假区,宣告国家级旅游度假区政策开始破冰[2];三亚亚龙湾等地率先尝试“中心酒店+高尔夫球场+别墅区”模式。[3]
(二)快速扩张期
1998年住房商品化改革正式开启[4],迅速推动包括文旅地产在内的全国房地产市场化,房地产政策红利促使文旅地产进入规模化探索阶段。海南、云南等地放宽土地政策[5],吸引社会资本入局,产权酒店、分时度假等创新模式出现。2003年房地产业被定位为国民经济支柱产业后[6],文旅地产迎来了全面和高速发展时期,万达长白山国际度假区等超级项目涌现。
(三)第一次转型调整期
随着房地产市场过热问题的凸显,2013年国五条[7]发布,我国开始收紧调控政策。文旅地产也深受影响,从规模扩张转向质量提升并开始探索轻资产运营模式,如华侨城通过品牌授权、规划策划、委托运营管理等方式与地方政府或企业合作打造的“特色文化小镇”,以及乌镇的景区全流程托管模式。同时,文化IP的重要性逐渐显现,故宫文创、敦煌数字化项目推动“文化+旅游+地产”深度融合。
(四)深度整合期
2017年至2022年期间,随着环保政策趋严与疫情冲击,行业洗牌加速。一方面,中央环保督察力度加大,生态红线成为地产开发刚性约束;另一方面,疫情反复导致行业需求骤降,企业经营压力陡增。该阶段行业呈现出明显的分化特征,部分企业在政策与市场的双重挤压下加速出清,而头部企业则通过战略调整与模式创新寻求突围。
(五)第二次转型调整期
2022年以来,房地产行业深度调整叠加文旅消费升级,传统文旅地产开发模式的风险加速暴露,集中体现为开发商融资模式单一、资金链脆弱、项目定位偏差、同质化严重、重地产而轻运营以及项目违规操作等问题。
当前文旅地产困境已不仅是市场调整,更是产业生态失衡的集中爆发,亟需通过法律、政策、运营等多样化策略系统性化解困境文旅项目所面临的现实问题,重构文旅地产的可持续发展路径。
二、文旅地产困境项目的主要成因
文旅地产曾在国家及地方政策支持下经历过辉煌的快速扩张期,但随着宏观经济增速放缓、行业监管趋严及消费需求升级,以往文旅地产项目的粗放式开发模式逐渐暴露出问题,大量文旅地产项目陷入困境,甚至停工烂尾。在我们近年来协助纾困的文旅地产困境项目中,主要有以下原因:
(一)项目融资模式单一、资金链脆弱
文旅地产项目具有投资规模大、运营周期长、回报速度慢的显著特征,对开发主体持续性的资金投入要求较高。然而,大部分文旅地产项目的开发资金主要依赖银行信贷和关联方借贷,其中部分配套住宅开发的文旅项目通常将住宅预售回款作为资金来源,此种较为单一的融资模式在房地产调整周期中暴露出巨大的脆弱性。
具体而言,传统信贷融资模式存在明显的顺周期特性,银行授信审批往往与项目回款能力高度绑定。当房地产市场进入调整期或文旅项目营收下降,导致项目回款放缓,银行基于风险控制通常会收紧信贷额度,形成“营收回款慢-信贷缩减-资金链紧张”的恶性循环,极易引发流动性危机。
(二)项目同质化严重、长期运营能力不足
项目同质化严重、长期运营能力不足是文旅地产项目陷入经营困境的主要原因之一。文旅地产项目能够吸引游客带来稳定资金回流的核心要素在于项目的精准定位、契合当地文化特点及市场情况的长期运营效能;反之,项目在中后期运营中势必缺乏竞争力,资金回流不达预期。这一定程度上体现了传统地产“快周转去化”逻辑与文旅“长周期运营”规律产生的冲突结果。
实践中普遍存在追求短期效益而缺乏精准定位和长期规划的文旅地产项目:一方面,大量房地产开发商是在文旅地产快速扩张时期涌入,“重建设轻运营”的思维模式还未能完成转变,大多习惯沿用“高杠杆、快周转、重销售”的传统房地产开发模式建设文旅项目,而忽视对项目自身文旅特色的打造以及后期运营管理能力的提升,导致涌现大批雷同的旅游路线、文创产品、民宿等;另一方面,也有个别地方政府将文旅项目作为“面子工程”,盲目推动建设了投资大、效益低、同质化严重的文旅项目。
(三)项目违规操作、合规体系不健全
文旅地产项目中的违规操作也是导致项目陷入经营困境的不容忽视的因素,主要体现在非法用地、违规建设及违规运营等方面,甚至有项目在拿地之初就存在非法占用基本农田、突破生态保护红线等违法情况。该等违规操作不仅可能使项目面临行政处罚、叫停整改、建设烂尾的风险,严重的甚至会引致开发主体及相关责任人面临刑事追责及巨额经济损失。
同时,违规操作引发的法律风险具有显著的传导性。因违规操作引致行政处罚进而导致项目停滞,而项目停滞会进一步引发工程款拖欠、融资合同违约等次生纠纷,开发主体深陷债务危机,导致项目运营雪上加霜,并最终陷入难以为继的经营困境。
三、文旅地产困境项目盘活的主要路径
陷入困境中的文旅地产项目,不仅会对项目开发主体造成巨额损失,也会对自然资源造成极大浪费,并对当地经济及营商环境带来负面的影响。因此,探寻行之有效的盘活路径,为困境项目注入生机具有重要的现实意义。
(一)政府扶持与引导
在大型文旅地产项目陷入困境时,单靠开发主体自身力量往往很难将项目拉出泥潭,尤其是配套住宅、公寓等可售产品开发的文旅综合体项目,还存在保交楼维稳压力。此时政府的扶持与引导往往能起到关键作用,为项目盘活创造有利条件。
1. 政府引导金融机构提供文旅纾困专项信贷资金
为支持地方文旅产业重振,地方政府可结合当地困境文旅项目的实际情况, 通过政策引导等方式鼓励金融机构为困境文旅项目提供纾困专项信贷资金支持,尤其是助力盘活合法合规、定位精准、仅因资金链断裂而陷入困境的项目。例如,浙江省文化和旅游厅、中国人民银行杭州中心支行于2020年发布《关于做好全省文旅企业金融支持工作的通知》(浙文旅产〔2020〕3号),随后省内各银行积极响应,通过开发适配于文旅产业的金融产品等多种方式提供资金支持,助力文旅产业纾困。工行温州分行灵活运用纾困“工具箱”,通过“税务贷”产品为困境企业发放信用贷款。泰顺农商银行对文旅企业的到期贷款实施“无还本续贷”“延期还本付息”等优惠政策,提高贷款周转审批效率;并且,在银保监部门的支持下,泰顺农商银行结合当地红色文旅特色,推出“美丽系列”计划,以美丽乡村贷、生态搬迁贷等产品为依托“贷”动当地旅游业发展。[8]
2. 政府发起并引导社会资本共同设立产业纾困基金
针对配套可售产品而存在保交楼压力等盘活需求紧迫或可能造成突出社会问题的文旅地产困境项目,地方政府或可借鉴按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则,引导央企、国企、施工企业、资产管理公司等社会资本共同设立产业纾困基金的方式对项目进行救济和盘活。例如,2022年,郑州房地产市场面临困境,众多项目因资金问题停工烂尾。郑州市就此困境推出房地产纾困基金设立运作方案,采用母子基金运作方式,由郑州地方国企与地方AMC联合设立郑州市地产纾困基金,吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金,而后陆续为困境项目提供资金支持并推动烂尾项目复工复产。[9]
3. 政府主导调整项目规划用途
实践中有部分文旅地产项目在立项之初因定位偏差、规划方案脱离实际、盲目跟风扩张等原因,在建设过程中烂尾。即便项目建成落地的,也有可能因前述问题的先天不足,加之中后期运营效能低下而被长期闲置。此种困境项目因先天规划缺陷导致其在商业角度具备较小投资价值、较难获取融资款项,因此由政府主导调整项目定位及规划用途,或许才有机会寻求纾困之道。例如,淮南市某文化科技动漫产业园项目,规划占地约3200亩,但其中包括主题公园、产业研发相关的土地仅约1200亩,却配套商住用地约2000亩,后因开发主体深陷债务危机、资金链断裂而停工。为盘活该困境项目,淮南市某国资平台通过拍卖获得其土地及地面设施所有权;随后,政府主导对项目规划进行重新评估和论证,将原员工宿舍调整规划为人才公寓,主题展览馆改造为市科技馆,并对未建设土地重新进行规划设计,以此推动项目盘活。[10]
(二)开发主体自力救济
1. 拓宽项目融资渠道
针对因资金问题而陷入困境的文旅项目,除传统融资渠道外,开发主体还可尝试拓宽其他融资渠道,包括通过引入投资人、资产证券化、绿色金融工具等方式进行自力脱困。例如,南京旅游集团通过发行全国首单公募酒店类资产担保债务融资工具,以“主体信用+资产信用”双重增信模式盘活存量资产。[11]这一模式为国企存量资产盘活提供了新路径,通过金融工具激活资产流动性,推动文旅项目轻资产化转型。又如,重庆市武隆区仙女山改造项目通过绿色金融工具进行融资,重庆三峡银行以当地林业碳汇预期收益权作为质押,向武隆区某农业企业授信5年期、5000万元专项贷款,弥补了资金缺口,促成项目最终落地。[12]
2. 调整项目开发安排
文旅地产项目具有投资规模大、建设周期长的特点,不少项目由于前期规划滞后于市场、项目规模超出开发主体能力等原因而陷入困境。若开发主体采用分期建设、验收、运营的开发方式,将有可能助推困境项目的盘活。其一,分期建设能减轻开发主体在前期的资金投入压力,并且便于开发主体根据市场动态及时调整后续建设计划。其二,分期验收使得各期工程的验收工作相对独立,能减少因等待项目整体完工竣备而导致的时间浪费,使项目更快投入运营。其三,分期运营可以使项目部分区域提前运营产生收益,缓解企业资金压力,为后续项目开发和运营提供资金支持,实现项目的滚动发展;并且,能让项目尽早接触市场,积累市场口碑和运营经验,为后续全面运营提供参考和借鉴。
例如,位于无锡市太湖以西的小南湾乡创综合体项目,经开发主体申请,并经数据、资规、住建等政府主管部门共同论证后,就该项目竣工验收推行“分段分期联合验收+竣备即发证”模式,对同一张施工许可证上的部分已达到竣工验收条件的建筑先行验收,使得开发主体先行取得项目一期的不动产权证,并提前开放运营,在合法合规的前提下实现早投用早达效。[13]
3. 整改项目违规问题
针对存在非法用地或违规建设等问题的项目,则需要从根源上对违规问题进行整改,这往往是推动项目走出困境的前提条件。具体而言,以文旅项目开发中占用集体土地的问题为例,若项目涉及非农业建设,则需要严格遵守国家关于集体土地利用的监管政策,结合项目不同业态特点,可考虑采用如下几种整改方案:
(1)对于规模较小的康养农庄、民宿、餐饮等业态,根据国家关于盘活利用闲置宅基地和闲置住宅的相关政策[14],开发主体可以与村集体及村民协商通过租赁当地闲置宅基地与农房进行投资建设、改造升级,以降低项目土地获取及开发建设成本。
(2)对于商业属性较强的酒店、娱乐等业态,根据集体经营性建设用地入市的相关规定,开发主体可以在符合土地利用总体规划及乡镇规划的前提下,通过市场招拍挂或协议租赁等方式取得集体经营性建设用地使用权;或与当地农村集体经济组织进行合作开发,由当地农村集体经济组织以作价入股、联营等方式提供建设用地使用权。
(3)对于自然观光旅游、露营等开放式设施业态,根据国家关于推动文化旅游产业的相关政策[15],开发主体可以通过承包方式合理利用林地、草地等农用地,在不改变土地用途、不固化地面、不建设固定设施、适当增设非永久性人工简易设施,因地制宜打造自然观光旅游、露营旅游休闲营地等。
(4)对于规模较大、商业属性较强的其他业态,如无法通过前述方案获取土地使用权且当地政府对相关集体土地有收储计划的情况下,开发主体可根据项目容积率要求及土地获取成本事先对供地模式进行考察,与当地政府协商是否适用点状供地或分批出让模式获取土地使用权。
4. 探寻并购重组机会
通过并购重组方式纾困文旅地产项目,是近年来行业应对债务危机、盘活存量资产的重要手段,包括通过引入战略投资者、资产剥离、债务重组、资源整合等方式,实现项目盘活和资源优化。
(1)剥离重资产,完成轻资产转型。对于现金流紧张、但具备运营能力的开发主体,可考虑将文旅项目中的重资产对外出售,保留品牌授权和运营管理权,即适机转型为轻资产模式。轻资产模式相比重资产模式,可以降低开发主体的财务风险和资金压力;重资产在向轻资产模式转型的过程中也可以通过资产的去化以缓解流动性危机,运营主体可以更专注于品牌建设和运营能力的提升,通过输出管理经验和品牌资源来实现专业化发展。
(2)引入投资人,实施债务重组。对于短期债务压力大、但具备投资价值的项目,可考虑通过股权转让或增资入股方式引入投资人,并与债权人协商债务展期或债转股等方式尽可能缓解债务压力。例如,近日国家发展改革委办公厅发布第二批盘活存量资产扩大有效投资典型案例中,中信金融资产北京分公司牵头实施的“四川九寨华美胜地度假区文旅资产并购项目”通过“股+债”的方式,对该度假区存量资产实施承债式并购,为原集团回收盘活资金30亿元,不仅提升了项目运营质效,还助力原集团实施新能源发电项目,实现绿色转型发展。[16]
(3)资产/资源重组,推动产业整合。对于持有大量地方旅游资源,但资源种类不齐且相对分散管理的地方文旅国企平台,可考虑通过尽调对资产进行全面梳理和分类,例如公益性资产、经营性资产;优质资产、低效资产、闲置资产等,并以分类结果为依据,根据资产现状及利用方式选择无偿划转、增资扩股、公开或协议转让、产权置换、合并分立等方式进行资产、资源整合重组,形成资产规模优势。例如,云南康旅集团旗下旅游资源长期处于“小、散、弱”的格局,各旅游景区单打独斗,运营效率低下。后响应国家号召,其将旗下景区等旅游资源有机整合,通过文旅板块战略性重组逐步向集中化、平台化、规模化的管理方式转变,2024年实现营收及游客量的大幅上涨。[17]
(三)司法主导下的纾困策略:从破产重整中涅槃重生
近年来,随着破产重整制度的日益完善以及市场实践的不断深化,相关政府部门、特殊资产投资人、金融机构及困境企业股东均已充分认识到,破产重整不仅是企业化解债务危机的重要法律工具,更是盘活存量资产、实现困境项目重启的核心路径之一。破产重整是在《中华人民共和国企业破产法》等法律框架内,在法院的监督、指导下,通过对破产企业债权人、债务人以及其他利害关系人的利益协调,进行债务清偿与经营计划、股权结构的调整或引进外部投资人,以使困境企业获得再生的诉讼活动和相关制度安排。
对于项目建设或经营停滞、但核心资产仍具备重整价值(例如拥有优质实体资产、明显区位优势、较大市场需求和获利空间)的文旅地产困境项目,项目开发主体可以考虑通过主动申请破产重整的方式,在法院主导、管理人高度参与下实施债务重组、资产优化、经营改善等重整计划。尤其是债权债务关系复杂、债权人众多的困境项目,实践中较难通过协议谈判的方式引进外部投资人、债务重组难度极大;而破产重整主要优势在于其作为法定程序,在重整计划执行完毕后,项目开发主体能够真正卸下债务包袱,恢复持续运营能力,最终使得困境项目重焕生机。
例如,2024年度“全国破产经典案例”之一新华联集团系列重整案中,为化解整体债务风险,新华联文旅两家核心子公司自行向北京一中院申请破产重整。北京一中院于2023年11月裁定受理新华联文旅与两家核心子公司重整并进行集中协调审理。在2023年12月内,新华联文旅及两家核心子公司重整计划获得法院裁定批准并执行完毕。新华联文旅及其两家核心子公司经过重整保留了新华联文旅的核心经营资产,盘活了多个困境文旅项目,亦为后续新华联控股公司等六家企业实质合并重整奠定了坚实基础。[18]
四、文旅地产项目转型发展的创新趋势
尽管从微观来看,许多文旅项目陷入停工烂尾或经营困境的原因可能归结于其开发主体资金链断裂、长期运营能力不足、项目合规瑕疵等多方面的问题。但不可忽视的是,从宏观来看近年来文旅地产行业本身已从高速发展转为增速放缓,即使是正常运营中的文旅地产项目也已不再有往日的辉煌,行业亟须探寻新的发展契机,实现转型升级,以减轻经济周期规律带来的影响。
2024年底,中央经济工作会议提出了“首发经济”“低空经济”“银发经济”“平台经济”等普适性经济模式,可以预见的是该等经济形态将在未来一段时期内持续成为我国政策支持的关键靶点和我国经济发展的重要依靠。其对于文旅地产项目具有极高的研究和关注价值,如何合法合规地融合前述经济将成为文旅地产困境项目转型发展的新课题。
(一)融合首发经济
所谓首发经济,是指利用资源优势,吸引国内外品牌在区域首次发布新品、新服务、新技术、新商业模式等,从而带动消费升级、产业创新和城市发展的一种经济形态。文旅地产项目融合首发经济能获得商业和政策上的双重增值。商业上,文旅地产项目融合首发经济,可以集聚知名品牌,引领消费潮流,刺激新需求,并带动上下游产业,且因“首次”属性时效性高,易获媒体关注,给文旅项目带来品牌宣传;政策上,文旅地产项目融合首发经济,可以根据所在地的不同获得多种政策支持,我们列举了部分地区的政策供参考:
但文旅地产项目融合首发经济时应当注意商业和政策适用方面的法律风险。在商业合作方面,项目经营主体应尤其注意知识产权使用的合规性,如在首发品牌落地合作前,应核查合作方的资质身份,包括其是否为首发品牌的持有主体或是否具有该等品牌的合法授权,以避免侵权带来的法律纠纷。在政策适用方面,文旅地产项目的经营主体应注意提前调查相关政策的有效性、适用范围、兑现难度和时间周期,以避免最终因政策无法兑现或兑现周期迟延而导致项目推进受阻。
(二)融合低空经济
所谓低空经济,是指以民用有人驾驶和无人驾驶航空器为主,以载人、载货及其他作业等多场景低空飞行活动为牵引,辐射带动相关领域融合发展的综合性经济形态。文旅地产项目融合低空经济能获得商业和政策上的双重增值。商业上,“低空+文旅”这一融合业态通过低空空域资源开发与传统文旅场景的深度耦合,不仅可以创造出高空俯瞰、智能接驳、光影艺术等全新体验维度,更能催生出数据服务、硬件租赁、IP衍生等多元商业模式;政策上,我国很多地方专门针对低空文旅出台了相关扶持政策,文旅地产项目可以通过适用该等政策赋能项目运营,我们列举了部分地区的政策供参考:
但是,如我们此前发布的文章《低空之下——低空基础设施领域主要法律问题及应对措施》[19]所提及,文旅地产项目融合低空经济时在项目落地、物理基础设施开发运营、信息基础设施开发运营和空域使用方面均存在一定的法律风险,针对这些法律风险,文旅地产项目运营主体在融合低空经济过程中应提前布局应对措施。
(三)融合银发经济
所谓银发经济,又称老年经济、老龄产业,是指以老年人群体为目标客户,围绕满足老年人物质和精神生活需求所形成的综合性经济领域,涵盖养老服务、健康医疗、文化娱乐、旅游等领域,旨在提升老年人的生活质量。随着我国老龄化进程的加速,银发经济市场潜力巨大。文旅地产项目融合银发经济能获得商业和政策上的双重增值。商业上,文旅地产项目融合银发经济,可精准锚定老年客群“健康养生、文化社交、休闲旅游”的核心需求,通过场景重构与服务升级开辟差异化赛道。例如,在项目中嵌入适老化改造的康养社区,配套康复医疗中心、老年大学、书画茶室等设施,形成“旅游+康养+社交”的复合型业态。此类模式既能依托稳定的老年客群创造持续现金流,又可通过长周期服务提升项目品牌溢价。政策上,各地对银发经济都有较高的政策扶持力度,我们列举了部分地区的政策供参考:
文旅地产项目融合银发经济过程中也应当注意相关法律风险,包括医疗康养资质合规风险、数据安全与个人信息保护风险等。若项目拟提供医疗护理服务,运营主体需具备《医疗机构执业许可证》以及不同服务类型对应的专项资质,医护人员需持证上岗;若项目拟收集、使用老年客户个人信息(如健康数据、旅居偏好),则需遵循《中华人民共和国个人信息保护法》规定,签订明确的信息使用协议,防止数据泄露引致侵权纠纷。
(四)融合平台经济
所谓平台经济,是指依托数字技术和互联网平台,基于数字技术连接供需双方,由数据驱动、平台支撑、网络协同的经济活动单元所构成的新经济系统,是基于互联网平台的各种经济关系的总称。文旅地产项目融合平台经济本质是通过数字化工具重构产品与消费者关系,实现流量聚合与价值延伸。如通过搭建自有线上平台,开发集门票预订、住宿餐饮、活动预约、会员体系于一体的项目专属 APP 或小程序,通过大数据分析用户行为偏好,精准推送个性化服务(如定制旅游路线、银发群体专属康养套餐),提升用户转化率与复购率;或接入第三方流量平台,与抖音、小红书、美团等生活服务平台合作,通过短视频内容营销、直播带货(如首发经济中的新品预售、低空经济中的飞行体验券抢购)等方式扩大曝光度,借助携程、马蜂窝等OTA平台的流量入口,实现“线上种草 - 线下消费”的闭环。
但互联网平台作为一种虚拟载体,其天然地具有数据和算法方面的合规风险。文旅地产项目在融合平台经济前,应提前建立合规制度。如在平台运营中收集用户个人信息(如身份信息、消费记录),须遵循《中华人民共和国数据安全法》《中华人民共和国个人信息保护法》等法律规定,建立完善的数据存储、使用、共享机制,避免因数据滥用或泄露引致行政处罚或民事赔偿风险。如涉及线上交易(如门票预售、商品销售),须遵循《中华人民共和国电子商务法》等法律规定,明确退换货规则、争议解决机制,避免因格式条款不规范、虚假宣传等引发消费者投诉或诉讼;涉及金融支付功能的,还需确保支付接口的合规性,防范金融风险,保障支付安全和用户资金安全。
结语
文旅地产困境项目的盘活绝非易事,是一项复杂的系统工程,需要政府、项目开发/运营主体、金融机构、投资人等项目参与各方的共同努力,亦需要资本、运营、政策与市场的多维协同。同时,从资产重组、债务化解到业态升级、运营创新,每一个环节均需在法律框架下平衡各方利益、规避潜在风险。通过政策扶持、资本运作、项目定位与规划调整、运营管理提升以及法律保障与风险防控等多种路径的综合运用,汲取相关成功案例的有益经验,并结合地方文旅资源特色、项目实际情况精准施策,推动“问题资产”向“优质资产”的转化,方能使得文旅地产困境项目重焕生机。
随着政策环境的优化调整和市场需求的持续升级,未来文旅地产的盘活路径将更趋多元化,诸如通过融合低空经济、首发经济等新兴经济业态、借助前沿科技力量等方式寻求纾困破局之道,为文旅地产盘活策略注入新的思路与活力,进而为文旅地产的转型发展开辟更广阔和多元的创新空间,最终实现文化、旅游与房地产产业的良性互动和可持续发展。
感谢实习生付星雅对本文作出的贡献。
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参见新京报:《中国主题公园32年:四代人眼中的“造梦”之路》,https://m.bjnews.com.cn/detail/163028779314320.html。
《中国国务院关于试办国家旅游度假区有关问题的通知》(〔1992〕国发第46号):“为进一步扩大对外开放,开发利用我国丰富的旅游资源,促进我国旅游业由观光型向观光度假型转变,加快旅游事业发展,国务院决定在条件成熟的地方试办国家旅游度假区。”
参见环球旅讯:《度假酒店要努力成为“目的地”》,https://www.traveldaily.cn/article/177063。
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23 号):“稳步推进住房商品化、社会化,逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。”
如《海南经济特区土地管理条例》(1999修订版,现已被《海南自由贸易港土地管理条例》废止)新增“第三十二条 国有土地使用权划拨、出让、租赁用于非农业建设的,按下列权限批准:县级(含县级市)人民政府1公顷以下,地级市人民政府2公顷以下。超过限额的,报省人民政府批准。”;《中共云南省委、云南省人民政府关于进一步扩大对内开放的决定》:“进一步开放投资领域,发展以资本、技术、市场等为纽带的多种形式的合作。重点在……培育旅游支柱产业……等方面加大引资力度。”
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号):“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”
2013年国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施,国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号),主要内容包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管和预期管理。
参见农商行网:《泰顺农商银行创新文旅产业信贷产品》,http://ep.chinanshw.cn/content/2022-09/20/020563.html。
参见郑州市人民政府办公厅于2022年7月29日发布的《关于印发郑州市房地产纾困基金设立运作方案的通知》(郑政办文〔2022〕14号)。
参见澎湃新闻:《号称投资百亿、占地三干亩,这个“明星项目”为何烂尾十多年?》,https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_23024992。
参见南京银行官网:《南京银行成功发行全国首单公募酒店类资产担保债务融资工具》,https://www.njcb.com.cn/njcb/2024-04/01/article_2024040117345345804.html。
参见重庆市人民政府官网:《绿色金融的重庆探索》,https://wap.cq.gov.cn/ywdt/jrcq/202304/t20230413_11870608.html。
参见无锡市滨湖区人民政府官网:《滨湖区创新推行“分段分期联合验收”实现项目早投用早达效》,https://www.wxbh.gov.cn/doc/2025/01/07/4472169.shtml。
如农业农村部于2019年发布的《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》(农经发〔2019〕4号);文化和旅游部、自然资源部等部门于2022年联合发布的《关于促进乡村民宿高质量发展的指导意见》(文旅市场发〔2022〕77号)。
如文化和旅游部、教育部、自然资源部、农业农村部、国家乡村振兴局、国家开发银行于2022年联合发布的《关于推动文化产业赋能乡村振兴的意见》(文旅产业发〔2022〕33号);文化和旅游部、自然资源部等部门于2022年联合发布的《关于推动露营旅游休闲健康有序发展的指导意见》(文旅资源发〔2022〕111号)。
参见中信集团官网:《中信金融资产实施项目入选国家发改委盘活存量扩大有效投资典型案例》,https://www.citic.com/html/2025/News_0108/2824.html。
参见云南省人民政府国有资产监督管理委员会官网:《云南康旅集团双轮驱动推进文旅板块高质量发展》,https://gzw.yn.gov.cn/info/1012/112822.htm。
参见金杜律师事务所官网:《金杜承办的3起案件入选2024年度“全国破产经典案例”》,https://www.kwm.com/cn/zh/about-us/media-center/the-three-cases-represented-by-kwm-have-been-selected-for-the-2024-national-bankruptcy-classic-cases.html。
参见微信公众号金杜研究院:《低空之下——低空基础设施领域主要法律问题及应对措施》,https://mp.weixin.qq.com/s/rvONtn9JgtOcyyXwhZ3ANA。