近年来宏观经济波动与不确定性的加剧，为企业的发展带来了前所未有的巨大挑战。在商业、办公地产领域，作为承租方/商户/租户的企业亦深受影响，导致其经营状况的变化和企业发展预期的调整，由此亦直接对业主群体带来冲击。本文旨在立足法律实务，以前述市场波动背景下业主可能遇到的问题为切入点，分析业主的应对策略及可能的破局方式，希望为业主提供一份有价值的指南。
Q1：租户借相关事由单方要求减免租金、物业管理费或其他费用，业主如何应对？
A：从法律角度而言，租户主张减免租金、物业管理费或其他费用应具有约定或法定事由，当然，业主亦应避免机械式应对，而需结合商业因素予以综合考量。
业主可考虑的应对措施如下：
（1）对租户以减免费用为由提出的相关问题（例如物业管理服务不到位、设施设备维护不当等）进行自查、自检，确认是否属实、以及相关问题是否影响租赁房屋的正常使用；
（2）对租户提出的费用减免诉请予以正式、严肃的回复，内容可包括：
a. 对租户提出的相关问题进行逐项澄清，以免将来租户主张业主已默认相关问题或责任；
b. 从慎重处理费用减免诉请的角度，建议租户通过其高层提出正式的书面沟通协商要求；
（3）关于是否同意给予减免或优惠，业主可结合相关因素进行综合判断：
a. 判断是否已构成法定或约定的费用减免事由（如疫情期间曾出台的费用减免政策、租赁合同约定的特定情形下的费用调整安排等）；如确实存在该等事由，则业主需相应执行费用减免安排；
b. 除上述法定或约定的减免事由外，业主可结合相关商业因素，视租户的具体情况确定具体的处理方式，通常可参考如下：
i. 对租户提出的相关问题进行逐项澄清，以免将来租户主张业主已默认相关问题或责任；
ii. 租户体量（租赁面积、租金贡献占比等）：对于主力租户/商户，业主可采取更灵活的应对思路，引导其开展租赁重组安排，例如同意减免部分费用叠加该租户/商户承诺续租的模式；
iii. 企业形象：业主可基于提高市场评价之需，适度考虑处于特殊行业或受到特殊政策影响的租户的费用减免诉求，以更好地维护企业形象；
iv. 市场环境：业主可根据租赁市场的供需情况及整体经济形势，灵活确定是否适当调整相关费用。
（4）如双方经协商达成最终的费用减免方案，双方应及时签署书面的租赁合同补充协议予以明确。
Q2：租户未提前告知即自行闭店或解散清算，业主可以采取什么方式维护自身权益？
A：租户经营不善的情况下可能会选择自行闭店或解散清算，届时业主可根据租赁合同约定及相关法律规定，采取相应的措施。
实践中，相应的措施包括：
（1）如租户未提前告知即自行闭店或停业，业主应及时发出恢复营业提醒函，催促租户尽快恢复营业。如租户存在长期未在营业时间内开店营业或欠缴自行闭店期间的费用（如租金、物业管理费）等情形的，则很可能已构成租赁合同约定的业主单方提前解约事由，业主可通过租赁合同约定的通知方式联系租户，发出催款函、暂停供应通知函等函件，并根据租赁合同约定采取断水断电等措施。
必要时，业主亦可单方解除租赁合同并追究租户的违约责任，后续自行清场收房并向租户主张房屋复原费，具体清场程序可参考我们之前的系列文章《商业、办公地产项目运营法律实务系列之一：出租方如何应对清场法律风险》；
（2）对于租赁合同尚未终止或解除，但租户未经提前告知即自行解散清算的情形：
a. 如租户虽未提前告知，但其在清算组成立后及时通知了业主，或业主及时查看到相关清算公示公告信息，则业主可根据通知或公告载明的方式尽快联系清算组并申报债权；
b. 如租户未履行上述通知业主的义务，业主也未能及时查看到清算公示公告信息而导致错过法定的债权申报期限，但租户仍继续申请公司注销登记或已经办理注销登记的，业主可考虑：
i. 向该租户主管的市场监督管理部门以其恶意申请注销登记或以虚假材料申请注销登记等为由进行举报；
ii. 如租户届时已完成注销登记，则可向该租户主管的市场监督管理部门申请撤销其注销登记（但通常成功难度较大）。届时，业主亦可考虑起诉该租户的股东及其实际控制人，要求其对租户的债务承担连带责任。
（3）业主可在租赁合同中增设租户自行清算前的通知义务条款，并将租户未提前告知即自行解散清算作为业主有权单方解除租赁合同的事由之一。
Q3：外来人员因与租户的纠纷长时间逗留于物业内，业主应如何应对？
A：实务中外来人员可能因索要应付款项、追究租户责任等原因与租户产生纠纷，并进而采取长时间现场逗留等方式对租户施压。在此情况下，业主可视该等外来人员的逗留区域进行相应处理：
（1）如逗留区域为租赁单元内部，严格而言，该区域内事务应由租户自行处理和解决，业主可根据租赁合同的约定，要求租户及时、妥善处理，避免对租赁单元所在大楼造成不利影响；
（2）如逗留区域为租赁单元所在大楼的公共区域，业主应及时核实确认该等外来人员的行为是否违反了业主及大楼的物业管理规定。如是，则其行为可能扰乱业主及大楼的正常秩序，进而可能构成相关违法行为[1]。具体的应对方案如下：
a. 在出现类似事件时，尽快联系相关租户，尽量由该租户与其协商解决；
b. 如无法协商解决，且相关人员长时间逗留并违反物业管理相关规定时，可由物业公司相关人员告知其物业管理具体规定，以及其行为的违法性，规劝其尽快离开并引导其通过合法方式解决与租户之间的纠纷，否则将采取报警措施；
c. 如相关人员仍拒不离开，则可考虑报警处理；如相关人员严重扰乱业主经营秩序，甚至造成业主损失的，可向公安机关明确表明要求对相关人员进行行政处罚；
d. 如相关人员对业主造成损失，在报警处理的同时，还可考虑发送公函、律师函、起诉等以追究其侵权责任；
e. 就上述处理过程，应全程做好录音录像工作，记录好相关人员滞留时间、言行及造成的干扰（如租户投诉、办公受阻情况），保存好相关证据，便于后续向公安机关、法院提交（请注意保存好相关录音录像的原始载体，法庭审理程序中可能需要向法庭展示）；
f. 在上述事件处理过程中，建议视情况增派现场的安保人员值守、加强监控。
Q4：市场波动背景下，如何以创新方式匹配租户需求及增强租户黏性？
A：传统的房屋租赁模式关系单一，业主与租户的黏性较弱，亦不具备协助租户抵御市场波动风险的能力。随着市场环境的变化，租户对租赁物业的装修投入更为敏感、亦希望以更加灵活的方式使用租赁物业。针对不断变化的需求，业主可考虑探索提供个性化的增值服务，同时适度进行业态转型，实现既提升物业品质，又加强租户黏性的良好效果。
实践中，业主可考虑如下措施：
（1）采用代客装修模式出租物业，即业主在租户入驻前完成租赁单元的装修工作并直接向租户交付装修后的租赁单元。与此相关的合同签署模式通常包括：
a. 双方直接在租赁合同中约定代客装修事宜（如以附件或正文专章形式进行单独约定），并将装修成本及代客装修服务费等直接计入租金中进行抵扣，或不计入租金，而由租户另行支付给业主；
b. 双方单独签署装修服务协议，约定装修成本、代客装修服务费的计算、支付等内容。
由于业主在该模式下提前投入了装修成本，故需注意在合同中设置相关条款以加强对自身的保护：
a. 在与租户的合同中，应明确租户就装修工作的配合义务（如不得妨碍业主及相关第三方进出房屋、在业主要求的期限内确认装修方案等）、业主的免责条款、租赁房屋交还给业主的标准、设置代客装修保证金等；
b. 在与第三方的装修、采购合同中应注意约定第三方对装修工程、采购产品的质保连带责任，以避免业主后期因装修工程、采购产品的维修、质保需求受到不利影响。
（2）在地方性政策支持的情况下，采用变更/更新物业用途的方式实现灵活经营。如横琴地区于2024年出台了《关于促进合作区酒店业高质量发展的若干措施》及《存量空闲建筑临时改作酒店使用操作指引》，该等文件允许产权人对存量空闲建筑改作酒店经营。我们注意到已有企业作为产权人根据该等文件开始申请物业的用途变更。因此，业主应随时关注物业所在地区的相关政策，在有政策支持的情况下（或主动与当地政府沟通、争取量身定制的政策），适时调整经营模式和业态，以创新的思维方式经营存量物业。
Q5：业主应如何加强对商场内开展预付卡业务租户的管理？
A：近期与经营预付卡业务的租户相关的纠纷日益增加，即将于2025年5月1日生效的《最高人民法院关于审理预付式消费民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》加强了对业主对经营预付卡业务的租户的管理要求及相应的责任[2]。
鉴于此，我们提请业主需主动关注：
（1）招商部门在招商阶段应主动关注租户是否会发行预付卡，并于租赁合同签署前或签署后要求租户以书面形式确认其是否发行预付卡；
（2）就书面确认会发行预付卡的租户，业主应考虑是否就此进行尽调及在招商阶段提高对该租户的资质要求等（如考察租户的业务经营能力及现金流稳定性等），并建议更关注其资质文件（包括但不限于预付卡发行备案文件，不同地区完成备案的表现形式和载体可能会有所区别。以上海地区为例，租户需将发卡信息接入上海市单用途预付消费卡协同监管服务平台）是否齐备，并要求租户提供加盖其公章的复印件；如租户的部分资质文件不齐备的，业主可发出催告函及要求租户出具后续补足相应资质的承诺函；如业主认为该租户风险较大，则可以考虑就其欠缺资质文件事宜向主管部门予以投诉等并保留投诉证据，以及是否根据租赁合同约定进行解约等；
（3）就书面确认不会发行预付卡的租户，业主亦应定期关注其是否实际发行了预付卡，如实际已发行，则同上述第(2)项所述处理；
（4）业主可考虑就发行预付卡的租户增设额外的担保措施以保护自身利益（如额外提供保证金或银行保函、第三方担保方、设立监管账户等）；
（5）业主还可要求租户在购买的相关保险中涵盖赔偿预付式消费模式下的相关经营性风险。如相关保险未涵盖的，业主应与保险机构沟通该等保险的类别及要求等，并考虑是否作为对发行预付卡租户的强制性购买要求。
在经济下行及世界发生剧变的今天，企业必将面临越来越多的困难和挑战。因此，如何跟随纷繁复杂的商业环境及时调整自身的经营策略，同时应对可能产生的法律风险，需要兼具法律、经济、商业多视角的综合解决方案，以实现与租户等合作方的共赢，并促进商业环境的良性发展。以上内容供各位读者参考，并希望对各位有所帮助！
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《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条，“有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节较重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）扰乱机关、团体、企业、事业单位秩序，致使工作、生产、营业、医疗、教学、科研不能正常进行，尚未造成严重损失的；……聚众实施前款行为的，对首要分子处十日以上十五日以下拘留，可以并处一千元以下罚款。”
《最高人民法院关于审理预付式消费民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，“商场场地出租者未要求租赁商场场地的经营者提供经营资质证明、营业执照，致使不具有资质的经营者租赁其场地收取消费者预付款并造成消费者损失，消费者请求场地出租者根据其过错承担民事责任的，人民法院应予支持。场地出租者承担赔偿责任后，向租赁商场场地的经营者追偿的，人民法院应予支持。”
