商业、办公地产项目运营法律实务系列之二：上海市国资委监管企业不动产租赁项目的若干法律风险管理要点

标签：公司与并购-房地产业务，房地产-房地产租赁

在商业、办公地产项目的运营法律实务中，国有企业持有的不动产租赁项目一直备受关注。如何依法规范并强化此类项目的管理，是国有企业实践中频繁面临的课题。考虑到上海市国资委对其监管企业（下称“市管企业”）已有较为成熟的制度规定且监管操作较为规范，我们特基于过往丰富的实务经验，对市管企业持有的不动产租赁项目管理的若干要点进行总结与解读，主要从不动产招租程序的合规管理、减免承租方等相关方违约责任涉及的国有资产流失风险把控、不动产租赁项目运营中的招投标合规操作以及在公开招租程序中保护现有承租人的优先承租权这四个维度展开，旨在为相关企业提供借鉴，助力其在不动产租赁管理领域稳健前行。

一、不动产招租程序的合规管理

根据上海市国资委发布的相关指导意见（主要包括《关于规范市国资委监管企业房屋出租管理的指导意见》（沪国资委产权〔2021〕143号，下称“143号文”）及《关于进一步完善市国资委监管企业不动产租赁管理工作的实施意见》（沪国资委综合〔2023〕232 号，下称“232号文”）），市管企业在开展不动产招租工作时，必须严格遵循合规管理要求，重点关注以下要求：

首先，制定合理的招租方案，涵盖拟出租资产基本情况（如现状、地点、建筑面积、规划用途、产权归属情况等）、出租用途及期限、承租条件、租金底价及确定依据、租金调整幅度、招租方式、承租方资格条件等核心信息。其中，租金底价需基于市场估价、询价或专业机构评估，并结合市场供需及资产状况综合确定，同时按照相关规定做好评估备案。

其次，依法依规履行决策程序。在决策程序中，应纳入市管企业或其授权的子公司“三重一大”事项，履行集体决策程序的情形包括如下：重大不动产租赁事项[1]（或方案），由授权子公司决策的，应在履行集体决策程序后，上报市管企业备案；因企业发展需要或不动产特性确需转租的情形；因企业发展需要或不动产特性确需长租的情形（原则上单次租赁合同期限不超过5年）。

再次，采取合适的招租方式。招租方式以公开竞争择优为原则，重大不动产租赁事项应通过交易集团进场（即通过上海交易集团有限公司的上海市公共资源交易中心平台[2]）公开招租，一般事项可自行组织，但需在交易集团的自主信息发布平台及其他自选公开平台发布招租信息公告，公告期限不少于5个工作日。

除常规公开招租的情况外，还有多种可不公开招租的特殊情形，如同一市管企业内部各级子公司之间的租赁、不超过6个月的短期资产租赁（但不得拆分、连续短租规避公开招租）、纳入市保障性租赁住房等的租赁住宅的出租（市管企业自行制定出租规则）等。

最后，如未能遵守上述143号文、232号文的要求，从合同效力角度，143号文、232号文并不属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款[3]规定的“法律、行政法规”，因此违反该等文件而签订的房屋租赁合同原则上应不会被认定为无效。但是需要注意，根据《中华人民共和国企业国有资产法》第七十二条，“在涉及关联方交易、国有资产转让等交易活动中，当事人恶意串通，损害国有资产权益的，该交易行为无效。”因此，如上述不合规行为同时涉及与交易对方恶意串通损害国有资产权益的，则据此签订的房屋租赁合同很可能被认定为无效。

从责任追究的角度，143号文第（十四）条规定，“落实问责机制。出租企业在出租过程中出现滥用职权、玩忽职守、违法违规行为，造成国有资产损失的，监管企业要按管理权限，依法依纪进行追责。”但未明确具体如何追责。我们理解除市管企业相关内部管理规定外，还很可能视具体情况根据《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》《中国共产党纪律处分条例》《上海市市属国有企业违规经营投资责任追究实施办法（试行）》（沪府办〔2020〕40号）等规定追究企业及相关责任人员的责任，如造成国有资产严重损失的，相关责任人员还有可能被追究刑事责任。

二、如何处理承租方等相关方责任与国有资产流失风险之间的关系

市管企业在不动产租赁项目的运营管理过程中，如遇相关方（尤其是承租方）违约，往往需要从商业层面考虑是否同意与对方和解，通过减免对方部分违约责任的方式尽快解决争议，避免己方损失扩大。

但是，减免对方的违约责任以及后续达成和解并签署和解协议是否会造成国有资产流失，是否可能引起其他相关法律风险，应当是国企处理类似问题时关注的重点。

就上述问题，我们提示以下内容：

首先，根据《国家国有资产管理局关于国有资产流失查处工作有关规定的通知》（国资法规发〔1998〕2号），应予查处的国有资产流失必须是法律明确禁止的、人为造成的、并应当承担责任的国有资产权益损失，其违法主体需是国有资产的经营者、占用者、出资者或管理者，对违法行为有主观故意或过失，且行为违反法律、行政法规和规章，同时有国有资产流失结果发生或不加制止必然产生国有资产流失后果。在不动产租赁项目中，不按规定评估、故意压低评估价值、违反规定低价出租，以及其他未依法依规管理导致国有资产损失的行为，都可能造成国有资产流失。

此外，参考《企业国有资产监督管理暂行条例》第三十八条，“国有及国有控股企业的企业负责人滥用职权、玩忽职守，造成企业国有资产损失的，应负赔偿责任，并对其依法给予纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”因此我们理解相关责任人“滥用职权、玩忽职守”应系因国有资产流失而被追责的前提之一。

其次，依据《市国资委监管企业重大法律纠纷案件管理实施意见》（沪国资委法规〔2019〕359号）第十九条，企业应根据实际情况，综合评估利益，经决策程序后，可通过调解、和解方式解决重大法律纠纷案件。

我们理解，无论与承租方等相关方之间的潜在纠纷已经构成或尚未构成上述文件中的“重大法律纠纷”，根据该文件精神，在符合企业利益的情况下，通过和解方式解决与相关方之间的潜在纠纷应为可行的方式之一。同时，我们注意到在实践中基于合理的商业判断（包括综合提起诉讼等其他手段的预期赔偿、相关时间成本、资金成本、人力成本等多种因素考察、评估）通过和解方式解决纠纷亦是较为常见且行之有效的争议解决手段。

结合上述，市管企业与承租方等相关方就相关纠纷经磋商达成一致并签署和解协议时，相关人员若严格按规定程序操作，充分考虑市管企业的利益，不存在故意压低赔偿、损害国有资产权益的主观过错，也不存在违反法律、行政法规和规章的行为，原则上应不会被认定为涉及国有资产流失的行为。

三、不动产租赁项目运营中的招投标合规操作

在不动产租赁项目运营中，出租方为经营需要，往往需要实施一些必要的工程（如房屋装修、更新改造等）及设施设备等的采购等，其中涉及的招投标问题至关重要。

首先，市管企业进行上述工程建设、设施设备采购的资金来源大概率为国有资金，该等国有资金达到一定规模的项目，其勘察、设计、施工、监理及重要设备、材料采购等均需依法招标（详见《必须招标的工程项目规定》（国函〔2018〕56号）[4]）。

对于此类必须招投标的项目，除应关注《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》等法律法规对招投标的规定外，还需要重点关注上海市的地方性规定，如《上海市建设工程招标投标管理办法》（上海市人民政府令第50号）《上海市建设工程招标投标管理办法实施细则》（沪建规范〔2024〕3号）《上海市国资委监管企业招标投标合规管理指南》[5]等，遵守相应规定开展招标活动（例如应在上海市公共资源交易平台建设工程招投标分平台进行全过程电子化招标投标活动、工程总承包招标应当采用澄清低价法等）。

其次，对于非必须招投标的项目，市管企业可根据实际情况自主选择是否招标，如选择不招标的，市管企业可根据其内部相关监管规定采用征集、竞争性谈判等方式进行相应采购活动。

在此过程中，为避免相关程序被误认、混淆为招投标程序，也避免招投标相关规定对市管企业的各项限制性要求（如不允许二次议价、不允许修改合同主要条款等），可考虑在相关项目采购文件中明确规定，该等程序并非招投标程序，不适用《中华人民共和国招标投标法》等规定，以增加市管企业在相关采购程序中的主动权。

四、注意在公开招租程序中保护现有承租人的优先承租权

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。同等条件一般包括租金、租赁期限、支付方式等。

如上所述，市管企业的房屋招租方式以公开竞争择优为原则，在房屋现有承租人未放弃上述优先承租权，且招租方式应为进场公开招租的情况下，市管企业亦应关注如何在公开招租程序中不损害现有承租人的上述优先承租权。

上海市公共资源交易中心的《上海市国资国企不动产租赁业务操作细则》第二十条规定，涉及优先承租权情形的，出租方应在招租信息发布申请时披露相关信息，优先承租权人应在招租公告期内向上海联交所递交承租申请，并按照信息披露公告要求行权。

因此，市管企业在公开招租信息中应遵守上述规则，及时披露涉及优先承租权情形的相关信息，并及时告知优先承租权人依法参与公开招租程序，避免潜在承租人产生误解和不必要的争议。

此外，为尽可能保护出租方的利益，市管企业在招租时可以考虑要求潜在承租方放弃优先承租权，并在租赁合同中予以明确约定。

结语

如何在合法合规的前提下管理、运营好国有资产，并尽力促成该等资产的保值、增值一直是国有企业关注的重点和难点问题，也是我们钻研的重要方向。希望本文能够助益各位读者更为精准地把控不动产租赁项目运营过程中的相关法律风险，以稳健的步伐推动相关不动产租赁项目运营行稳致远。

扫码订阅“金杜律师事务所”，了解更多业务资讯