关于外国投资者赴泰国投资房地产法律重点关注事项指引

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引言

随着“一带一路”进程的推进及泰国旅游业的发展，越来越多外国人赴泰旅游后萌生了在泰国购房的想法。近期，不仅有一些个人客户就如何购买泰国房产向我们进行了咨询，也有一些中资房地产开发商就计划赴泰开发地产项目与我们进行了沟通。在此过程中，我们按照上述两种不同类型客户关心的问题，分别总结整理了投资泰国房地产应当重点关注的法律事项并最终形成了本指引，以供参考。

考虑到无论是个人客户还是房地产开发商在近期咨询中所关注的房地产类型主要以住宅类为主，因此，本指引的主要关注点聚焦于住宅类房地产，其他房地产类型本指引暂不展开详述。

鉴于本指引作者均为中国执业律师，本指引中就泰国相关法律、法规、规范性文件及政策等内容的介绍、解读及/或建议等仅供参考，不构成正式法律意见或建议。

一、与外国人[1]相关的主要规定

无论是作为个人购房者还是房地产开发商，在一个新的国家、地区进行投资前首先需要了解此国家、地区的法律、法规、政策等特点及与自己国家的差异，尤其是需要了解此国家、地区专就外国人制定的特殊规定，才能更好的适应当地的“水土”，从而为进行成功的商业投资打牢基石。就泰国房地产而言，其与外国人相关的主要法律、法规、政策等规定的核心制度包括：

1. 泰国土地私有化

与中国土地均为公有，城市市区土地属于国家所有，农村和城市郊区土地一般属于农民集体所有的规定不同，在泰国土地主要分为两种，一种是政府享有所有权的土地（如：公路、政府机构所处土地、自然保护区、沙滩等）；另一种则是私人享有所有权的土地；当私人购买土地后将永久享有此土地所有权，且子孙后代能够永久继承。

2. 非经豁免外国人无法购买泰国土地

虽然在泰国允许土地私有化，但政府出于保护国土安全，防止泰国居民土地流失等角度考虑，泰国《土地法案》（Land Code Promulgating Act）规定，只有泰国人（包括自然人及法人）才允许拥有土地所有权；外国人不得拥有泰国的土地所有权，除非满足较为苛刻的豁免条件。

特别提示：2022年10月25日，泰国内阁一致通过了一项部长级条例草案，首次允许符合条件的外国人能够以个人名义在泰国购买土地，直接获得土地所有权；草案指出，外国人三年内在泰国投资房地产、证券或基金价值超过4000万泰铢，则有资格购买曼谷、芭提雅和其他城市的不超过1莱（1600平方米）的住宅区用地，不得在军事区购买土地，且限制外国人只有一次购买土地的机会（未来即使外国人出售掉此土地也无法享有再次购买土地的权利）。

该草案原定计划在政宪公报网站上刊登后一个月自动生效；但令泰国内阁未曾想到的是，该草案遭到了泰国反对党和公众的强烈反对，因此在2022年11月8日的政府新闻发布会上，泰国内阁决定撤回此条例草案。截至目前，非经豁免外国人依然无法以自己的名义在泰国拥有土地。虽然此草案最终未能生效，但从该草案的内容能看出泰国政府有意逐步放松对外国人购买泰国土地的限制，也许在不久的将来，符合特定条件的外国人直接以自己名义购买到泰国土地也未尝不能实现。

3. 泰国房地分离，外国人可以购买与土地分离的建筑物所有权

泰国土地和房屋的关系并非像中国一样属于房地一体，泰国房屋产权与土地产权可以分离，即可分属于不同的主体。因此，虽然泰国《土地法案》规定外国人不能获得土地所有权，但外国人却可以拥有与土地分离的地上建筑物所有权；比如，根据泰国《共管公寓法》（Condominium Act），外国人在泰国可以拥有一套共管公寓。

4. 外国人可以租赁泰国不动产

泰国在不动产（土地、公寓、别墅等）租赁方面赋予外国人和泰国人相同的权利，外国人可以在泰国自由的租赁不动产而不存在特殊限制，但按照泰国最高法院（Thailand Supreme Court）规定，单次租赁期限最高不得超过30年，也就意味着在租赁期满30年后，如需续租，还需不动产权利人同意，且最多续期2次（即，最多能够租赁90年）。

二、外国投资者[2]购买泰国房产

在实践中，外国投资者赴泰购买不动产类型中最多的是住宅类不动产，而住宅类不动产在泰国最常见的当属公寓和别墅，因此我们将分别介绍购买公寓和别墅过程中需要重点关注的法律事项及税负成本。

1. 购买泰国公寓[3]

泰国的公寓与国内商品住宅较为相似，可以按户进行销售并办理产权登记证书，且购买者享有公寓永久所有权。虽然泰国《土地法案》规定外国人不能拥有土地，但基于泰国房地分离的原则，根据《共管公寓法》第19条，外国人可以购买并享有公寓性质房屋的所有权（不含公寓对应土地所有权）。虽然《共管公寓法》赋予了外国人购买泰国公寓的权利，但同时也作出了一定的限制，一栋公寓楼房中外国人购买的公寓所有权最高不能超过此公寓楼房总建筑面积或套数的49%，剩下的51%公寓份额需由泰国人持有，不过外国人可以承租此51%部分。虽然存在49%的外国人购买上限指标，但也为外国投资者购买泰国房产打开了通道，这也是目前大多数外国投资者购买泰国房产的首选类型。

2. 购买泰国别墅

除上文所述公寓外，别墅是另一种较为常见的住宅类型，泰国的别墅主要包括独栋别墅（Villa）和联排别墅（Townhouse）。按照泰国《土地法案》规定，非经豁免外国人无法以自己的名义在泰国购买并拥有别墅所有权[4]；如果外国人希望通过其他方式达成相近于购买泰国别墅的效果，目前较为常见的方式有以下几种：

（1）设立且以泰籍公司[5]名义购买

由外国人与泰国人合资设立泰籍公司（泰籍股东至少占股51%），外国人通过控制印章证照、董事席位等方式实际控制泰籍公司，后以此泰籍公司名义购买别墅。

特别提示：此种外国人设立且以泰籍公司名义购买别墅的方式虽较为常见，但此种方式依然存在较大法律风险，如：股东之间就合资公司控制权产生纠纷，因此可能会影响到别墅所有权的最终归属。在2006年5月泰国土地办公室指导方针出台后，泰国相关政府部门对此种外国人滥用泰籍公司购买别墅的行为调查趋严。实践中，政府部门通常会对公司股东身份及购买别墅的背景进行调查核实，判断外国人与泰国人成立泰籍公司的目的是否属于真实商业合作，或是仅为购买别墅；若泰国相关政府部门判断合资成立泰籍公司真实意图只是为规避《土地法案》购买土地或别墅的，除不予办理产权登记手续外，可能还存在处罚等风险。另外，实践中，合资成立泰籍公司时外国人与泰国人可能会签署股权代持协议，虽然股权代持在国内已较为常见，但在泰国签署股权代持等此类抽屉协议是不被保护的，可能面临承担民事、行政、甚至刑事责任[6]的风险。

（2）采用以租代售的方式购买

在实践中，有个别客户反馈其在向房产中介咨询购买泰国别墅时，被告知可以采用以租代售并办理借款抵押的方式购买；即：投资者先与别墅所有权人签署别墅买卖协议，约定双方本意为别墅买卖法律关系；但因外国人无法办理别墅产权转让登记手续，所以双方再签署别墅租赁协议，以租赁形式向泰国相关房产管理部门办理备案登记，也就是采用“阴阳合同”的形式；然后，在投资者打款时和别墅所有权人签署借款协议，并以别墅为此笔“借款”办理抵押担保登记。

特别提示：实践中确实有不少投资者采用此种方式购买泰国别墅，但此种方式存在较大的法律风险：（1）首先，因明面上备案登记的法律关系属于租赁关系，从对外公示权利来看，投资者依然无法取得别墅所有权；（2）其次，虽然别墅上设置了借款抵押担保，能够避免别墅所有权人未经投资者允许而另行出售的风险，但若别墅所有权人未来出现债务等问题（第三方纠纷、破产等），可能发生第三方与投资者争夺别墅权益（在先抵押权能否对抗第三方存在不确定性）或别墅被司法机关强制处理等情况；（3）正常情况下泰国别墅为永久产权，并且能够继承，但采用此种以租代售方式，续租期只能延续2次，也就是最长只能租赁90年，且当发生继承情形时，外国投资者的继承人很难要求出租方履行继承相关义务，且此权利也不受当地法律保护；（4）最关键的是，因操作方式中的合同属于“阴阳合同”，实质上属于以合法形式掩盖非法目的，因此合同本身的效力很难被泰国司法机关认定有效，届时可能会出现民事纠纷、行政处罚等风险，整体法律风险难以控制。综上，我们不建议外国投资者采用此种方式来购买泰国别墅。

3. 不动产交易时所涉主要税负成本

在泰国不动产交易中，无论交易标的是土地、公寓、别墅等，在不考虑特殊优惠政策的情况下，交易时的税负成本计算方式基本相同，且基本与卖方及买方是否外国人无关，泰国不动产交易需要缴纳的税种主要有：

（1）转让费

转让费不是一种税收，而是一种政府收费。该费用按政府部门评估房产价值（不是房产销售价格，房产评估价值往往低于实际销售价格）的2%征收。

（2）特定营业税

如果卖方是企业，基本需要缴纳特定营业税；如果卖方是个人，满足一定条件（比如最常见的是个人持有此出卖的房产满5年且在出卖前1年内作为长期居住地并在此房屋上登记满1年）可以免交此税种；此税费按销售价格或政府部门评估房产价值（以孰高为准）的3.3%缴纳。

（3）印花税

印花税按登记或房屋评估价值（以孰高为准）的0.5%征收。如果卖方缴纳过特定营业税那就可以免缴印花税，但如果卖方免缴了特定营业税，就需要缴纳印花税。

（4）预扣所得税

如果卖方是个人，需要缴纳个人所得税，按照房屋评估价值的累进税率来确定税额，并根据拥有此房屋的年限进行扣除（某些特定的条件下可以豁免缴纳，但豁免通常不适用于外国人）；如果卖方是企业，则需要缴纳企业所得税，税额固定为财产注册或销售价格或政府评估价值的1%（以孰高为准）。

三、外资开发商进驻泰国房地产市场

1. 外资开发商进驻泰国房地产市场的形式

因泰国《土地法案》规定外国人非经特殊豁免不得持有泰国土地，并且泰籍公司和外资企业在从事各项业务时将面临不同的要求、限制及优惠等差异；因此，外资开发商在选择进驻泰国房地产市场时，首先需要考虑的就是以何种身份来开展业务，常见方式有以下两种：

（1）与泰国人合资成立泰籍公司

外资开发商进入泰国房地产市场的常用方式之一就是与泰国人（通常为泰国当地开发商）一起合资成立泰籍公司（通常外资开发商持股49%，泰国人持股51%），并以新设泰籍公司作为房地产开发的实施主体。泰籍公司因泰资处于控股地位，因此不会被认定为外国主体，进而无需办理相关外资准入手续，也不会因外资身份而受到包括非经豁免无法购买泰国土地在内的各项限制，而是和正常泰国开发商一样，可以进行如土地购买、开发建设、竣工后对外销售、自持运营等房地产常规业务；并且，开发的楼盘性质也不用局限于公寓、别墅等住宅项目，商业写字楼项目、酒店项目、甚至文旅养老等产业地产项目也可以由泰籍公司进行开发建设。

虽然此种模式有诸多优点，但在这种合作模式下，外资股东持股比例不超过49%，不享有合资公司的绝对控股权，这点对于某些外资尤其是外国国资控股的大型开发商而言可能较难接受；因此，实践中外国投资者往往采用如下方式取得对泰籍合资公司的控制权：

1）通过除股权外的其他方式尽量取得对泰籍合资公司的控制权，如取得多数董事会席位，在管理、运营、财务等重要岗位上争取由己方人员担任，对公司银行卡、U盾（如有）等财务工具及公司印章证照等享有实际管控权；

2）外资开发商尽量寻找泰国当地口碑较好或/且已形成合作信任关系的泰资开发商或其他泰国人，按照每个项目成立一家合资项目公司的方式，共同开展房地产开发等商业活动。

特别提示：部分外资开发商在面临此种情况时，喜好采取签署股权代持协议的方式规避政府监管，需要注意的是，股权代持协议不被泰国法律所保护，未来产生纠纷时通常会被司法机关认定为无效，并且泰国相关土地部门、工商监管部门也对股权代持协议持否定态度，签署股权代持协议可能引致民事纠纷、行政处罚，甚至刑事风险。

（2）设立外商投资公司并取得行业准入

因前述设立泰籍合资公司的方式中，外资开发商无法取得控股股东地位；因此，有些外资开发商可能更倾向在泰国以控股股东身份设立外商投资公司[7]作为项目公司独立开发房地产项目。

但在泰国，相关法律对外国人设置了行业准入限制，泰国《外商经营法》（Foreign Business Act）对外商投资采取负面清单管理模式，对禁止外国人从事某类特殊业务的清单和限制外国人从事业务的清单中的行业规定了外商投资审批的要求。三类清单的简要介绍如下：

1）第一类清单为外商绝对禁止从事的行业，主要包括新闻媒体、水稻种植、畜牧业、林业和森林木材加工、泰国草药、泰国文物的贸易和拍卖、土地交易、佛像的制作等；

2）第二类清单为外商禁止参与的行业，除非经过商务部的内阁决议批准，或获得投资促进委员会（Board Of Investment，“BOI”）的投资促进许可，或由泰国工业管理局（Industrial Estate Authority of Thailand，“IEAT”）批准的工业经营或出口贸易。第二类清单上的商业活动涉及国家安全、文化问题、风俗传统以及国家自然资源与环境问题，包括生产、销售、维修枪支、弹药，火药、炸药；木雕生产；甘蔗制糖、矿盐生产等；

3）第三类清单为泰国人尚无法与外国人相竞争的行业。因此，外国人被限制参与此类商业活动，除非商务部公司注册处局长的批准，或获得BOI的投资促进许可，或由IEAT批准的工业经营或出口贸易。第三类清单涉及的行业包括，碾米业、以大米及其他农作物为原料的面粉生产；渔业、水产养殖；造林；夹板、胶合板、纸板及硬纸板生产；石灰生产；会计、法律、建筑设计、工程服务业；广告业、导游业及餐饮业。

另外，除《外商经营法》的规定外，外国人还必须遵守BOI或者IEAT制定的相关规定，包括最低注册资本要求、在泰国有住所的外国董事的数量、负债权益比例、最低注册资本、投资总额的到位时间、专有技术或者资产，以及相关政府部门要求的其他条件。

特别提示：根据上述法律规定，泰国原则上非经豁免禁止外国人从事土地交易、房地产开发建设等相关业务，但也存在例外情形，当外资开发商在取得下列审批之一的情况下可以从事房地产相关业务：

1）取得泰国商务部颁发的《外商经营执照》（Foreign Business License，“FBL”）；

2）在取得BOI行业准入批准后，再申请获取《外商经营证书》（Foreign Business Certificate，“FBC”）。

在实践中，FBL证书一般很难获批，通常外资开发商会选择通过获得BOI行业准入批准后再进而取得FBC证书。

2. 外商投资公司取得泰国土地

外资开发商若希望以外商投资公司身份开展房地产业务，则土地所有权的获取是其能否成功赴泰投资房地产的关键环节，外商投资公司获取土地的方式有如下几种：

（1）满足《土地法案》的特定豁免条件

根据《土地法案》第96条第2款规定，如果外国人在有利于泰国经济发展的商业领域投资时间持续不少于3年，从境外汇入的投资金额不少于4000万泰铢，并取得泰国内政部长的许可后，可在特定的地区拥有不超过1莱（即1600平方米）的土地用于居住，且该土地仅属于此外国人所有，不可转让，不可继承。

（2）通过BOI批准取得土地

根据泰国《投资促进法》（Investment Promotion Act）和《土地法案》规定，获得BOI批准证书的外国人，可以获得土地用于BOI批准的业务经营活动，还允许已取得BOI行业准入批准且实缴注册资本金额不少于5,000万泰铢的外国人享有位于工厂以外的办公楼、外籍管理人员和专家宿舍以及工人宿舍用地的土地所有权等，外国投资者在泰国停止经营活动的，应当在1年内将土地卖出，否则土地管理局将收回相关土地。

（3）通过IEAT批准取得土地

根据泰国《工业园管理局法》（Investment Promotion Act）规定，允许外国投资者在获得IEAT批准的情况下，在工业园区内拥有土地用于工业活动，但在泰国停止经营活动3年内需将土地退还工业园管理局或转让给其他企业，否则土地管理局将收回相关土地。

特别提示：实践操作中，房地产外商投资公司通常会在取得BOI行业准入批准后购买土地，从而取得土地的所有权；而生产型外商投资公司，通常是与泰国的工业园区进行优惠政策协商，并在取得IEAT许可后取得土地。当然，建议外资开发商在作出投资决策前，最好先与BOI、IEAT进行沟通协商，确认能否经豁免取得土地，能否实际开发后续的房地产开发项目。

3. 泰国房地产开发流程和规定

无论采用合资设立泰籍公司还是设立外商投资公司的方式，其在泰国开发房地产项目的流程基本一致，主要流程如下：

（1）选择合适的土地

首先，选择适合开发项目的土地，地块的规划用途[8]、地块旁马路宽度、周边环境情况等均关系到项目的总建筑面积和设计方案；对于泰国各类规划用途土地的使用范围和建筑面积的要求，泰国城市规划局都有明确的规定。

除了以颜色进行划分的土地用途外，同中国对土地的容积率要求相似，每个地块还有相对应的可建筑面积的规定。此类事项需要在取得土地前就进行明确并提早规划，而后就是按照项目公司性质依据不同的规定、流程、手续等取得待开发土地。

（2）进行项目规划及设计

在取得符合建设标准的土地之后，开发商可以雇佣设计公司或者建筑公司出具项目设计方案，一般设计师会根据泰国当地的法律法规来设计符合建造标准的图纸，后报当地相关行政部门审批。

（3）申请环境评估许可证（EIA）

泰国《国家环境质量促进和保护法》（Enhancement and Conservation of the National Environmental Quality Act）第46条对环境影响评估（Environmental Impact Assessment，“EIA”）的强制要求作出了规定，对于别墅小区数量在500户以上或者总占地面积在100莱以及公寓和酒店项目在80个房间或者使用面积在4000平米以上的项目，必须取得EIA。只有取得了EIA后，开发商才有资格申请建筑施工许可证，只有取得建筑施工许可证的项目才可以开始动工建设。

泰国EIA的申请周期较长，顺利的话需要6-9个月。如果设计方案问题比较多，或者体量比较大的项目，申请周期可能需要1-2年。考虑到EIA不仅仅涉及项目本身的情况，如室内高度、空气状况、排水排量、电压电容、绿化公共面积等，还涉及项目周边的情况，如：环评证其中一个很重要的参考点在于项目周边的居民意见，如果因所建项目可能会影响周围居民，如挡住周围居民交通、通风或者阳光等，就很可能会因无法取得周边居民的同意书而导致无法取得EIA进而无法继续实施项目。因此，实践中，一些开发商会委托专业中介机构协助申请EIA。

泰国EIA评估过程异常严格，能否尽快取得EIA是对房产开发商实力的一大考验。我们也关注到，泰国并不禁止EIA随土地一并转让，外资开发商也可以在购买土地时选择已经办理完毕EIA的土地，以节省申请EIA的时间和精力，加快项目实施进度。

（4）项目销售

在泰国，法律虽规定在未通过EIA审核前不允许开工建设，但我们并未发现泰国法律就何时允许项目预售作出明文规定。在实践中，泰国开发商开展预售的时间不尽相同，某些较小的开发商可能在项目尚未取得EIA前就开始预售并收取部分房款，但较为正规的开发商通常还是会在取得EIA后才开始预售。就此而言，开发商在泰国开发房地产项目所面临的开发建设等资金压力可能相对较小一些。

（5）申请建筑施工许可证

根据泰国《建筑控制法》（Building Control Act）规定，取得EIA后，开发商需要向都市与乡镇公共工程计划部门（Department of Public Works and Town & Country Planning）申请施工许可。

相较于EIA的申请难度及周期，施工许可的申请难度较小、所需时间也较短，通常情况下，施工许可申请只要符合法定条件，一般不会遇到较大障碍。在取得施工许可证后，项目则可以正式开工建设。

（6）项目验收与交付

当项目建设完成并经相关政府机构验收通过后，开发商就可以开始着手办理项目产权证，并逐步向购房者交付房屋，为购房者办理产权登记手续等常规流程。

结语

泰国是东南亚国家联盟（ASEAN）成员国和创始国之一，也是亚太经济合作组织（APEC）、亚欧会议（ASEM）和世界贸易组织（WTO）成员，作为一个经济相对开放的国家，其拥有良好的投资环境以及对待外国投资者的鼓励政策，加上泰国城市化进程和旅游业的驱动，使得泰国房地产市场板块近年来受到越来越多外国投资者的青睐。然而，受限于泰国土地私有化、房地分离等房地产基本制度，泰国法律在外国人对泰投资房地产方面的限制相对较多；从购房者角度，非经特别豁免不能购买带有土地性质的房屋；从开发商角度，一般需要与泰国人合资设立泰籍公司，或设立外商投资公司并取得行业准入且合法获得土地后方能进驻泰国房地产市场，且过程中可能面临诸多法律风险，相关风险包括但不限于本指引所示。

据此，外国投资者在赴泰进行房地产投资的调查、决策以及后续落地执行过程中，既需要熟知泰国的法律和政策，也需要了解实际的操作流程，并需要对拟投资区域的政治风险、经济波动、文化差异等影响因素进行综合评估。金杜作为全球化律所，我们的律师团队在境外房地产投资领域中积累了丰富的经验，且与泰国本土的知名律所有着密切的合作关系，可以就外国投资者赴泰国投资房地产提供综合法律服务解决方案。

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