前沿观察,

政策加持,建设项目复工走起来

作者:陶章启赵显龙林嘉彭馥齐元,王祉涵。

疫情来临,党和国家采取了一系列高效的综合应对方案,其中在各行业的用地及其开发建设领域,采取了土地出让中止、建设项目暂停、复工延期、售楼部暂时关停等一系列措施。与此同时,各企业的运转也一同经受着考验。目前,全国各省市的疫情控制有所见效,各行各业均在复工过程中并在积极准备重启相关项目。对此,我们整理了截至2020年2月23日,疫情期间部分省市政府发布的地产行业/建设项目的相关政策,并针对涉及用地保障、审批流程简化并线上化、土地出让金缴纳予以缓期、土地交易分情况处理等支持性政策予以介绍。

1、 用地保障:先行使用,指标保障

疫情防控及相关建设类的项目,土地先行:国家层面,自然资源部办公厅于2020年2月11日提出,对于疫情防控相关的建设项目,可先行使用土地,保障疫情防控建设项目用地的计划指标,但与防控疫情无关的项目不得搭便车违规用地 。而地方层面,早在2020年2月8日,广东省自然资源厅便已经提出疫情防控相关的医疗卫生设施和药品、医疗器械生产等急需使用土地的,可以先行使用土地 。随后,广西 、浙江 、广东、四川 、辽宁 、湖北 、河南 、安徽 、海南 、山东 、山西 、西安 、天津 、重庆 等省市紧接着推出类似政策。其中:

华东地区以杭州市为例,其对于疫情防控急需的医疗卫生和民生设施项目占用耕地的,在符合土地利用总体规划的情况下,由杭州市统筹协调解决耕地占补平衡指标,并保障疫情防疫项目的用地计划指标,且新建非营利性医疗卫生设施所需用地计划指标优先安排落实 。

华南地区以广州、深圳为例:(1)广州市规定涉及疫情防控相关的生物制药、医疗器械、医疗卫生、医疗设备及其集成电路、交通、水电、通讯和应急安置项目等急需使用土地的,可以先行使用土地 。(2)深圳市对疫情防控相关的能源供应、交通物流、医疗资源、生态环境等建设项目,需开展土地整备工作但尚未纳入土地整备年度计划的,允许先行实施土地整备工作,并给予整备资金保障。在疫情结束后再完善相应土地整备计划申报手续 。

华北地区以天津为例,对于疫情防控急需使用的土地,用地单位可根据需要先行使用;对选址有特殊要求,确需占用永久基本农田和生态保护红线的,视作重大项目允许占用。

西南地区以重庆为例,其支持企业将存量工业用地转为疫情防控所需项目用地,可暂不办理规划修改、土地出让合同修订等手续;对抢险救灾、防疫应急保障类建设项目,除选址论证外,允许"边建边报"或"先建后报";对新落地生产防疫物资的项目优先配置用地指标。

华中地区以风暴中心湖北为例,其对疫情防控相关的医疗器械、药品、防护品生产等建设项目,新增建设用地计划指标由省级统筹解决,确保应保尽保。省级计划指标不足部分,疫情结束后汇总形成项目用地批准清单,报自然资源部统一核销。

非防疫/医疗建设类的其他重大项目/中小企业用地:除医疗卫生设施项目外,还有大量的企业关注其他非防疫/医疗建设类的项目,对此,浙江、广东、湖北、广西、辽宁、河南等省市还对其他重大项目和中小企业用地给予保障支持。其中:

华东地区以浙江省及杭州、宁波 为例,(1)浙江省对重大项目建设以及中小企业用地给予了政策支持:对纳入2019年省重大产业项目库且用地报批条件成熟的,提前申请预支建设用地计划指标;对具备用地报批条件的重大基础设施工程项目,实行建设用地计划指标"核销制";支持鼓励各地建设小微企业园,对利用盘活存量建设用地建设小微企业园的,增存挂钩指标奖励比例由3:1调增为2:1。另对于生猪养殖等设施所需农业用地积极提供保障,简化备案手续。(2)而杭州市,在用地指标保障方面将建设项目进一步扩大到重大基础设施、重大民生工程、重大产业项目。(3)宁波市则提出,除疫情防控类项目用地外,还应做好重大基础设施、重大民生工程项目用地保障,积极推进重大工程、重点项目动工复工。

华南地区以两广为例,(1)广东省要求优先保障能源供应、交通物流、医疗资源、生态环境等在建和新建项目所需用地计划指标;(2)广西省加大项目用地指标的保障力度,按计划指标总量的30%提前预支,并加快解决中小企业用地问题和积极保障设施农业用地,促进农业生产。

东北地区以辽宁为例,其对于国家和省重大交通、能源、水利等建设项目,指导建设单位向自然资源部申请办理控制工期单体工程先行用地,保障工程如期开工建设。

华中地区以湖北为例,除疫情防控相关项目外,其还优先保障重大基础设施、重大民生工程和重大产业项目等用地计划指标。另,河南省对于符合涉及占用永久基本农田条件的重大项目,要优先在已划定的储备区内进行快速补划。  

西南地区以重庆为例,其要求做好重大项目用地保障,年度用地指标向疫情较重区县倾斜。

2、 土地出让:调整出让时间和方式,出让金可延期缴纳

对于尚未交易的地块:就出让时间,自然资源部于2月5日作出规定:对于公开市场出让土地的,各地自然资源主管部门可根据疫情防控需要,中止出让程序,其余时间节点可依次顺延。 而后浙江、广西、海南、山东等省及南昌市 、西安市、广州市南沙区等部分地区发布相似政策。北京、上海 、西安、深圳等地则仍然允许进行交易,就出让方式,其中:北京允许现场交易但加强了相关防控措施,西安对经营性用地公开出让采取网上挂牌方式,上海市则分情况处理:如为定向挂牌,直接电子交易并确认竞得,可延迟签订出让合同;如为公开挂牌,经批准仍采取现场交易方式。深圳市同样区分不同情况,对于挂牌只有一家竞买单位且为重点产业项目及总部项目用地的,可继续组织出让;其他则中止或延期出让;确需按公告时间出让的,制定防控预案并经批准后实施。

对于已成交的地块:就《成交确认书》和《土地出让合同》的签订,安徽 、湖北、浙江均允许延期。其中湖北省允许顺延至疫情结束后1个月内;浙江省规定:此延期不收取滞纳金,不记入企业诚信档案。部分市区作出了单独规定:针对签订时间约定为2020年1月31日至2020年2月20日期间的,杭州市统一顺延21天;南昌市和宁波市《成交确认书》延期签订时限为疫情消除日后5个工作日内,《出让合同》延期签订时限为疫情消除日后10个工作日内;无锡市统一为最迟于无锡市疫情防控一级响应措施解除后5个工作日内签订 ;广州市南沙区规定出让合同签订日期最长可延迟至疫情消除之日起10个工作日内。

对于已签订《出让合同》的地块:企业最为关注的内容是有关土地出让金的安排,对此浙江、湖北、广西、山东等省及南昌、无锡、南京 、合肥 、宁波、福州 、西安、广州市南沙区、佛山市三水区等部分市区允许采取延期缴纳或分期缴纳土地出让金的方式,其中:

华中地区仍以疫情最严重的湖北为例,土地出让金可顺延至疫情结束后1个月内缴纳且允许工业用地分期缴纳;2019年11月1日后出让且已签订《土地出让合同》的工业用地,可按程序与主管部门签订变更协议,允许在1年时间内分期缴纳土地出让金,首次缴纳比例不低于50%。

华东华南地区各地规定较为丰富,包括上海、杭州、南昌、南京、合肥、宁波、福州、广州、佛山等,其中(1)上海市规定急需开工建设的医疗疾控、民生保障、扩大有效投资(房地产项目除外)等项目:土地出让金可以延缓至疫情解除后3个月内缴纳;(2)杭州市规定按合同约定应在2020年1月31日至2020年2月20日期间缴纳的,可顺延21天;(3)南昌市规定按约定在2020年1月24日(含)后缴纳土地出让金的,延期至疫情消除日(含天数再加15天),并且调整土地出让竞买保证金比例为20%;(4)南京市规定首付款应按挂牌出让文件约定的时间缴纳;缴款时间可延期至一级响应结束后的第三个工作日,期间不计利息或违约金;如届时企业仍有困难,可再延长不超过30日(自然日)缴纳,但须按照银行同期贷款利率缴纳利息;(5)合肥、宁波、福州均规定土地出让金顺延至一级响应解除后10个工作日内缴纳;(6)广州南沙区出让金缴纳期限最长可延至疫情消除之日起10个工作日内;(7)佛山三水区在省重大公共卫生事件一级响应发布之日起至结束后3个月内,未能按土地出让合同约定缴付土地价款的,不计收滞纳金、违约金和分期支付产生的利息。

西北地区以西安为例,允许分期缴纳,可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内纳土地出让价款的50%,用地单位出具承诺书后,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年。

3、 土地费用:对部分主体实行延期缴纳或减免

考虑到疫情影响,对于土地费用(土地租金、海域使用费、土地年收益、设施配套费、综合开发费),浙江、广西两省及杭州、上海、无锡、广州市黄埔区等根据本地特点,对受到疫情影响的部分主体实行土地费用延期缴纳或减免,部分总结列举如下:

适用主体

优惠内容

适用地区(非穷尽列举)

全体企业

疫情防控期内可暂缓交纳土地租金。

浙江

租赁国有土地从事生产经营活动的企业

可申请减免土地租金。

使用海域和无居民海岛的企业或个

  • 提交用海用岛申请时可同步提出使用金减免申请;
  • 符合减免政策的,可延期提交减免书面申请;
  • 获得批复后,允许延期缴纳使用金,延期不得超过疫情解除后3个月。

采取"先租后让""租让结合"方式供地的企业

可申请暂缓交纳土地租金。

广西

承租国有土地从事生产经营活动的企业

可申请减免土地租金。

经批准临时改变国有土地上房屋用途从事商业等经营性活动、利用国有划拨土地上房屋出租或以划拨方式取得的经营性国有土地继续进行经营性活动的企业

经属地政府同意,建设用地使用权人可申请减免2个月土地年收益。

杭州

承租储备土地用于临时经营的企业

减免2个月租金。

用于防疫工作承租储备土地的企业

免收土地租金。

以租赁方式(含先租后让)从政府或国有企业取得产业用地的企业

免除疫情期间的土地租赁费用。

上海

全体企业

可申请延期缴纳城市基础设施配套费:时间自属地政府批准延期之日起最长不超过6个月,并在竣工验收前结清;延期缴纳情况应在批准之日起十五日内报市财政局备案。

无锡

划拨用地涉及2020年3月31日前需缴纳土地综合开发费的企业

缴纳期限延长至2020年4月30日。

广州市黄埔区

4、 履约监管:开竣工顺延,不计入违约期

对于启动在即或建设过程中的各类项目,企业均还面临迟延开工和竣工的难题。对此,广东、四川、江西、湖北、安徽、浙江、海南、山东、上海、西安多地贯彻自然资源部要求,在不开展实地履约巡查的同时调整监管力度,允许顺延地块开竣工时间,疫情持续期间不计入违约期。部分市区细化规定如下:杭州市具体顺延时间由各地规划资源部门按规定调查后报属地政府确定;南昌市延期时间视疫情情况原则上不超过6个月;无锡市规定应重新合理确定施工周期;广州市由各区分局指导、协助用地单位按规定延长履约期限(其中黄埔区细化到在2020年1月20日至2020年4月30日期间需动(竣)工的用地统一顺延3个月);佛山市三水区开竣工履约时间根据地块延迟接收时间(疫情结束后一个月内)自动顺延。

此外,为防止部分建设单位以抢工期等为由要求施工单位加快工程进度,无锡市规定,除施工单位故意怠于履行合同义务外,由此所产生的费用及损失由建设单位承担。而上海市、福州市针对因疫情影响造成产业绩效等指标不达标的情形,免除相应违约责任。佛山市三水区额外规定了延期办理建设工程验线手续和顺延物业交付时间。

5、 行政审批:网上办、加速办,容缺受理,先办后补

对于全员线上办公、远程办公的网络时代,政府部门对于建设项目的各类行政审批也尽全力给予了支持,采取"不见面"审批、允许容缺办理,先办后补等便利措施,为企业解决行政程序的后顾之忧:

用地审批:自然资源部办公厅要求各级自然资源主管部门在正常用地审批中,根据疫情需要开展网上联审。多省市(例如广东、广西、四川、黑龙江 、辽宁 、湖北、山西、天津)均提出全面推广网上审批等非接触办理方式,纸质材料容后再补,且加快对疫情防控相关项目的用地预审和报批。其中,广西更为细化,不仅要求容缺快速审批,而且进一步要求简化程序、改进评审论证方式并适当延长材料的提交时间,最大程度减轻企业在审批方面的压力。而浙江省除大力推广在线审批外,对疫情防控相关的建设项目用地优先审批,先行使用的土地可在疫情结束后6个月内完善相关手续。辽宁省对省政府确定的"重强抓"等重大项目、重大工程,一律简化审批程序并实行容缺受理。

项目建设审批(包括规划许可证等证照):与用地审批类似,广东、广西、江西 、黑龙江、辽宁、湖北、山西、天津等地都积极推行"不见面"审批。河北 提出加快项目审批节奏,对与疫情防控有关的项目实行一站式全链条并联审批、限时办结,其他项目实行网上申报、线下邮寄材料的方式。辽宁省对急需开复工的建设项目的规划审批,不涉及占用永久基本农田和生态保护红线的,可委托下一级自然资源部门审查。湖北省则规定对于工业用地已签订土地出让金分期缴纳合同的建设单位,可凭《成交确认书》《土地出让合同》等土地权属证明文件,先行办理用地规划和工程规划许可手续。

部分市区进一步细化,例如:杭州市规定,工业项目采取告知承诺制,实行建设工程规划许可证即时办理;西安市对于签订土地出让价款分期缴纳合同的建设单位,可凭《网上挂牌出让成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》等土地权属证明文件资料,和已缴纳不低于50%的土地出让价款票据,先行办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》;佛山市三水区取消了批前公示环节,通过网上核对材料直接出具规划许可证等审核结果,还将水土保持方案、环境影响评价报告等审批延长至疫情结束后6个月内 。

不动产登记:为方便企业尽快办理不动产登记,广东、浙江、湖北、海南、天津、北京 、西安均推行"全程网办",并压缩审批时限,一律特事特办,即时办结。
为促进企业融资,帮助企业降本减负,除小微企业一律免收登记费外,浙江省还在不动产抵押登记方面采取了特殊政策:(1)与银行建立"抵押登记+金融信贷"联办机制,实现审贷放贷与抵押登记无缝对接,避免"过桥资金";(2)支持企业以不动产抵押物余额设定再次抵押。此外,对于工业用地,湖北省允许土地成交后,用地单位缴纳首期土地出让金并出具承诺书即可办理不动产登记预告登记。

就程序性事项,除了上述网上办、加快办等简便政策外,部分地区还针对各类土地房产相关的审批事项给予了不同的支持,以下为部分亮点政策:

适用项目

审批方式

适用

地区

(非穷尽列举)

经批准的临时用地、临时建设工程、建筑物临时改变房屋用途

可在原审批期限的基础上再顺延2个月。

湖北、杭州

重大项目办理用地预审与规划选址、用地报批,符合审查要求的

办理时限在现有承诺时限的基础上再压缩50%。

广西

列入疫情防控应急项目清单的建设项目

24小时内出具同意先期开工建设函,疫情结束后3个月内再申请补办相关审批手续。

天津

2020年6月底前需开工的一般企业投资项目及政府投资项目

工程规划许可审批实行告知承诺制审批,由建设单位出具符合有关法律和强制性标准要求的书面承诺后,事前审查改为事后审查。

杭州

因疫情影响,未能在土地评估有效期或规划条件有效期内完成后续审批的

可沿用原土地评估价格确定划拨、出让价款,规划条件继续有效。

西安

对疫情防控相关的能源供应、交通物流、医疗资源、生态环境等建设项目

办理规划、用地手续按照"深圳90"时限要求,确保在最短时间内办结。

深圳

重大基础设施、民生设施和区级以上重点项目,因复工复产需要临时使用土地的

用地单位与用者达成借用意向且出具临时用地审批材料的承诺,可采取信任审批方式,先行批复。

广州

疫情防控期间需办理用地、规划许可等延期使用手续的

可在疫情结束后一个月内申请办理。

对于涉及疫情防控、医药卫生等应急项目办理建设工程规划许可证等手续的

   全方位、全天候审批绿色通道;

   非核心要件不齐的,采取容缺受理方式或信任审批方式先行审批;

   允许同步办理设计方案审查和建设工程规划许可证审查理方案技术审查和规划放线服务。

涉及疫情防控、传染病防治的财政投资项目

在用地单位提供按期缴纳综合开发费承诺的前提下,可先行办理用地划拨手续。

广州市黄埔区

6、 我们的建议

综上政策分析,可以看出为了尽可能地降低疫情的影响,为企业和其用地建设提供支持,国家层面及各地方均出台了用地保障、行政审批、土地出让等方面的扶持与优惠政策。受限于篇幅和时间,我们未能穷尽式地搜索并在本文列举所有的政策。因企业有秩序、有批次的复工复产在即,我们建议:

(1) 企业的各线部门应尽可能全面、详尽的了解企业用地/项目所在的区域、城市、省份出台的相关政策,以便尽可能切实地享受到政策优惠措施。

(2) 对于土地出让金和土地费用延期支付或分期支付、建设项目延期开工、延期竣工等在常规情形下会产生违约金的事项,企业应充分评估、审慎分析适用优惠政策的可行性,以免触发违约风险。在地方层面未有公开出台具体政策的情况下,可尝试就具体项目和具体情况与主管部门一事一议,争取获得支持,并获发证明性文件或签署补充协议。

(3) 对于暂时先行办理、容缺办理的各类程序事宜,企业应有专岗专职人员负责跟进,在疫情消失后及时按照主管部门的要求进行补办补交,以免留下合规隐患。
最后,如果企业对于土地、房产及建设项目的政策适用有疑问的,欢迎随时联系我们。我们在疫情期间已远程复工,随时在线。企业复工复产在即,我们将为企业及其项目的安全重启提供强有力的法律支持。

感谢律师助理熊美、实习生吕宇对本文所做的贡献!

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