2022年3月以来，新一轮本土新冠肺炎疫情爆发（下称“本轮疫情”），全国多个地区尤其是上海市采取了严格的封控管理措施，商业、办公用房的经营也因此遭受了重大影响。现在距2020年初次新冠肺炎疫情爆发已有两年多的时间，司法实践对新冠肺炎疫情下的地产租赁纠纷已积累了较为丰富的经验。同时，各级政府也于不久前出台了相应的政策以缓解新冠肺炎疫情带来的冲击、减轻相关当事人的经营负担。本文结合我们曾办理的类似案例，及截至目前的相关案例、政策，对上海市的商业、办公用房租赁在后疫情时期的潜在纠纷问题进行初步分析、解答，希望对各位读者有所帮助。
第一部分 租赁合同解除、变更篇
问题1：承租人在本轮疫情期间未按期给付租金，已达到租赁合同约定的解除条件，出租人是否可以要求解除租赁合同？
答：就商业用房租赁而言，根据上海市高级人民法院（下称“上海高院”）发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》（下称“问答三”），就“商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金”的问题，上海高院认为“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”
据此，若承租人符合上述情形，则出租人关于解除租赁合同的诉讼请求恐难以得到法院支持。
但是，根据我们办理的案件及检索到的此前类似案例，若出租人已经给予承租人租金上的优惠，承租人仍然拖欠租金，或者拖欠租金时间与疫情不重合或重合较少的，则法院更倾向于支持出租人的解除租赁合同请求。
就办公用房租赁而言，问答三并未明确提及相关问题如何处理，但就我们办理的案件及检索到的此前类似案例来看，若承租人欠缴租金等情形已经触发了租赁合同约定的解除条款，法院一般会认可出租人有权解除租赁合同。在问答三出台以后，我们理解法院可能会综合考量个案中本轮疫情对承租人经营状况、房屋使用等的影响，更谨慎地判断是否支持出租人的解除租赁合同请求。
问题2：承租人因本轮疫情影响无法按时交付租金，是否可以要求解除或变更租赁合同？
答：在租赁合同没有特别约定的情况下，承租人可以通过以下两种途径诉请法院解除或变更租赁合同：
（1）“不可抗力”途径：本轮疫情以及疫情防控措施有可能被法院认为属于不可抗力（具体需视个案情形而定）。若该不可抗力已导致合同目的不能实现，承租人可以根据《民法典》第五百六十三条请求解除租赁合同。合同目的是否能实现，要结合疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等因素进行综合考量。结合司法实践，在租赁房屋被封闭、所在行业被要求停止线下运营、店铺经营受到严重影响等情形下，承租人的解除租赁合同请求更易得到法院支持。
（2）“情势变更”途径：如果租赁合同仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得租赁合同的基础条件发生了当事人在订立租赁合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行租赁合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。在与出租人协商不成的情况下，承租人可以根据《民法典》第五百三十三条诉请法院变更或解除租赁合同。
问题3：承租人以不可抗力或情势变更为由解除租赁合同之后是否要承担违约责任？
答：在不可抗力解除租赁合同的路径下，由于不可抗力本身就是租赁合同的免责事由，承租人可以结合疫情的传播范围、管控措施的严格程度等具体情况，依据《民法典》第五百九十条主张部分或者全部免除违约责任。在情势变更路径解除租赁合同的情况下，解除租赁合同是裁判者对权利义务失衡的调整方式，承租人此时并不承担违约责任，实际产生的损失由法院酌情决定在当事人之间分担。
第二部分 租金减免篇
问题1：国有房屋出租人未按相关政策规定减免租金，符合减免条件的承租人可否起诉要求减免租金？
答：针对本轮疫情，国家及上海市相关政府部门就国有房屋租赁事宜（未区分商业用房和办公用房）相继发布了《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》等政策性文件，为承租国有房屋的小微企业、个体工商户提供了相应优惠政策。
就商业用房租赁而言，上海高院在问答三中针对商业用房提到：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。
因此，如果商业用房承租人的具体情况符合上述租金减免政策的要求，则租金减免的诉讼请求原则上应得到法院支持。
就办公用房租赁而言，问答三并未明确提及相关情形如何处理。从我们办理的案件及检索到的此前类似案例来看，如果承租人确实符合国家及上海市有关政策中免除租金的情形，法院一般会判决免除合理期限内的租金。我们认为，尽管问答三未对办公用房租赁问题进行解答，但是不排除法院会视个案具体情况，结合政策文件，依据不可抗力、情势变更条款或公平原则等对租金予以适当减免。
问题2：非国有房屋的承租人能否请求法院减免租金？
答：就商业用房租赁而言，根据问答三，承租非国有商业用房用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更租赁合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
因此，若承租人符合上述情形，则承租人的减免租金请求可以得到一定程度的支持。就以往的司法实践来看，法院会结合疫情的影响范围、承租人的经营情况及当事人的过错等因素综合判断是否减免及减免的幅度。
就办公用房租赁而言，问答三并未明确提及相关情形如何处理。从我们办理的案件及检索到的类似案例来看，法院会重点关注办公用房是否可以正常使用；若疫情防控措施致使承租人难以正常使用办公用房的，法院可能会视个案具体情况依据不可抗力、情势变更条款或公平原则等对租金予以适当减免。
问题3：承租人能否请求法院减免物业管理费？
答：目前相关政府部门出台的政策未强制要求出租人或物业服务企业减免承租人的物业管理费，问答三亦未提及物业管理费减免事宜。另外，通常租赁合同中亦无关于物业管理费减免的特别约定。
经检索上海市法院相关案例，我们理解法院通常会结合租赁房屋无法使用的情形、疫情对承租人造成的损失情况等，基于公平原则，从而可能：（i）综合考虑减免租金及物业管理费；或（ii）基于问答三未提及物业管理费减免事宜、此前承租人已给予租金减免、物业管理公司于疫情期间仍然提供物业管理服务等一个或多个因素，不支持另行减免物业管理费的请求。
第三部分 出租人依约单方解除租赁合同时承租人的违约责任篇
问题1：租赁合同既约定了承租人应支付违约金，又约定了出租人有权没收保证金，出租人可以同时主张吗？
答：对此，审判实践中存在不同观点：（1）因承租人发生根本违约，依照租赁合同约定，出租人有权不返还保证金，并向承租人收取违约金；（2）违约金和保证金实质上均系要求承租人承担违约责任的形式，将两者视为一体，综合考虑疫情期间对于承租人经营的影响及租赁合同实际履行期间等因素，判决在没收保证金的基础上调低违约金，或者判决支付违约金并返还部分保证金，使得赔偿与损害相匹配。
因此，出租人在诉讼中可以同时主张给付违约金及没收保证金。承租人则可以结合实际损失进行抗辩，要求法院适当调减违约金及没收保证金的金额。
问题2：出租人要求承租人按租赁合同约定支付装修期或免租期租金可否被法院支持？
答：对于因承租人违约导致租赁合同解除的情形，法院就出租人要求承租人按照租赁合同约定支付装修期及免租期租金的诉讼请求存在两种不同的判决口径：（1）支持全额支付，理由是依据租赁合同约定，租赁合同解除后承租人无权享有免租期优惠，应当全额补缴租金；（2）支持按一定比例支付，因为一般情况下装修期或免租期是在租赁合同充分履行的前提下出租人给予承租人的优惠，所以租赁合同被提前解除后承租人应支付的装修期或免租期租金的计算应当视实际履行情况而定，具体计算方法为：应支付的装修期或免租期内的租金=月租金×装修期或免租期月份×未履行租赁期限/总租赁期限。
对于出租人而言，若希望要求支付装修期或免租期内减免的租金的请求得到法院支持，最好在租赁合同中明确约定在承租人违约导致租赁合同解除等情况下，承租人不再享有装修期或免租期的租金减免优惠。
问题3：出租人在租赁合同解除之前基于疫情原因给予承租人租金减免优惠，并约定若租赁合同因承租人违约而解除则取消该优惠，出租人可以在租赁合同解除后要求承租人支付相应优惠金额吗？
答：根据我们办理的案件及检索到的案例，部分法院会认定承租人不再享有租金减免优惠，进而支持出租人关于要求承租人支付相关优惠金额的诉请，但也有法院认为在出租人主张的违约金、保证金等项目得到支持的情况下，不应再要求承租人支付优惠金额，或判决由双方共同承担相关损失。同时，在承租人享受优惠待遇后仍违约的情况下，法院通常倾向于认定承租人存在一定的主观过错，进而整体调整赔偿金额。
问题4：逾期支付租金等产生的滞纳金可被法院支持的幅度是多少？
答：从司法实践来看，若租赁合同约定的滞纳金标准过高，法院通常会予以调减，经过法院调整后的滞纳金标准大约在日万分之二至日万分之五之间，以日万分之三居多，一般不会超过四倍LPR。
问题5：出租人可以主张空置期损失吗？可被法院支持的幅度是多少？
答：若承租人的违约行为确实使租赁房屋产生了一定时期的空置，法院通常会支持出租人的空置期赔偿请求。从数额来说，法院会考量事人的过错程度、租赁合同履行情况、市场行情等因素，结合承租人承担保证金、违约金及其他损害赔偿的情况，对空置期金额进行综合调整和认定。从司法实践来看，空置期损失通常不会超过三个月。
出租人在解除租赁合同后，也应采取相应措施以减少空置期损失。如出租人在空置期间存在消极行为，可能会使法院认定出租人存在过失，从而调低承租人应承担的空置期损失金额。
第四部分 租赁房屋交付及交还篇
问题1：出租人因本轮疫情无法按租赁合同约定的时间交付房屋，是否应承担违约责任？
答：受疫情管控政策影响，出租人无法按时向承租人交付租赁房屋的行为虽然与租赁合同约定不符，但出租人可考虑援引不可抗力主张违约责任的减免。就前述无法按时交付租赁房屋产生的损失，部分法院会酌情判令由双方共同负担。此外，对“交付”事实的判断也是司法实践中的关键一环，例如，如出租人已将钥匙、门卡等交付承租人，但承租人仅是因疫情管控措施无法自由进入租赁房屋，法院通常会认可出租人已完成交付。
问题2：承租人因疫情原因无法在租赁合同约定的时间开业或正常营业被打断，出租人可否依租赁合同约定主张承租人的违约责任？
答：若疫情防控措施对承租人的开业或营业行为造成了重大阻碍（例如因无法完成租赁房屋的装修工作而无法开业），则承租人可考虑以“不可抗力”为由主张减轻或免除违约责任。司法实践中，法院也会视实际情况判断疫情是否构成不可抗力，进而适当减免承租人的违约责任。同时，承租人在防疫管控措施减缓或解除之后采取补救措施的积极性，如及时开业、适时减少损失等行为，也会被法院纳入违约责任减免的考量因素中。
问题3：承租人在解除租赁合同后仍占有租赁房屋，出租人是否能依约主张两倍甚至三倍租金的“逾期占用费”？
答：实践中，租赁合同通常会对承租人退租情形进行约定，如租期届满或租赁合同因其他原因解除后，承租人仍占有租赁房屋的，应当按照租赁合同租金的两倍或三倍支付“逾期占用费”。若承租人确有逾期占有租赁房屋的行为，法院通常会支持出租人的逾期占用费给付请求，但是会对占用费的金额进行相应调整，酌情减少至租赁合同正常租金标准。同时，如果法院基于疫情考量对承租人的租金予以减免，一般也会按照同样的比例对逾期占用费进行减免。
问题4：出租人拒绝配合承租人办理租赁房屋返还事宜，承租人是否仍要承担“逾期占用费”及其他损失？
答：租赁合同解除后，承租人需依照租赁合同约定返还租赁房屋。但由于双方协商不一致等原因，部分出租人会拒不配合承租人办理退租事宜，例如拒绝安排人员办理交接手续、放任物业服务企业留置承租人物品等，最终导致承租人未能及时返还房屋。在该种情形下，法院一般会认定出租人对系争房屋交接负有一定责任，出租人拒不配合办理退租及租赁房屋交还手续是自行扩大损失的行为，因此无权主张逾期占用费及其他损失，或判决租赁合同解除后产生的房屋占用费、物业管理费酌情由双方共同负担。
问题5：因疫情封闭管理，承租人无法及时办理租赁房屋的复原及/或返还事宜，是否仍要承担“逾期占用费”及其他损失？
答：以上海市为例，现有疫情防控政策要求各街道、小区封闭管理，足不出户，承租人客观上几乎无法及时到现场收回设备设施或复原租赁房屋，因此可能违反租赁合同关于租赁房屋返还的约定。此时，若租赁合同约定承租人应承担逾期占用费及其他损失，承租人可考虑援引不可抗力的规定进行抗辩，要求减轻或免除自己的赔偿责任。审判实践中，部分法院也会酌情判令双方共同分担相应损失。
本轮疫情的发生是合同双方当事人都不愿看到的，也并非可归咎于任何一方的过错。在本轮疫情的特殊时期，我们仍建议租赁合同的当事人双方树立同舟共济、共渡难关的理念，基于诚实信用、平等自愿的原则，尽可能通过友好协商的方式妥善解决相关的分歧和问题。
