2017/03/06

投资澳大利亚房地产行业:可供选择的投资结构

欲投资于澳大利亚房地产行业,可以选择直接购买房产,或采取间接方式,收购持有房产的公司或信托结构的所有权。

选择收购结构(如以直接或间接的方式)和投资工具对于搭建拟议交易结构十分关键,并受到多个因素的影响,包括法律、会计和税务等方面的考量。

下表列出可供投资者选择的各类投资结构和工具,及需要考虑的监管因素。

投资结构  主要特点  监管 
信托基金/管理投资计划(MIS)*(大额投资者) 
  • 由受托人和/或投资经理管理
  • 如果投资者全部为大额投资者,则信托计划不必注册为管理投资计划 
  • 须持有金融服务执照(AFSL)方可运行(金融服务执照通常由受托人持有,但亦有灵活性,可由投资经理持有,或通过代表和/或中介安排由外部当事方持有)
  • 也受信托方面的一般性法律管辖 
信托基金/管理投资计划(MIS)*(个人投资者) 
  • 由受托人/RE和/或投资经理管理
  • 如果存在个人投资者,信托计划需要注册为管理投资计划。但这也使得基金可从这些潜在投资者构成的更大的基金池中筹资 
  • 通常需要注册为管理投资计划,注册后将面临更严格的监管和合规压力(此外,如果投资者为个人投资者,可能负有披露合规义务)
  • 注册后房地产须为上市公司并持有金融服务执照
  • 也受信托方面的一般性法律管辖 
公司 
  • 由公司董事管理
  • 成员权利受公司章程和/或股东协议管辖 
  • 应遵守《澳大利亚联邦2001年公司法》
  • 某些情况下出于融资目的将要求投资者履行披露义务 
合营企业 
  • 权利受合营协议、单位持有人协议(合营实体为信托基金)或股东协议(合营实体为公司)管辖。
  • 可与上述全部结构同时使用
  • 得以与其他市场参与者合作——如,可获取其他市场参与者的资源(资金或其他技术方面) 
  • 监管方式将取决于合营实体的类型(如信托基金或公司)——见上文 

选择合适的投资结构十分关键,有利于避免不利或意外的法律、会计或税务后果。

全面了解外国投资者投资于澳大利亚房地产行业前应考虑的初始法律、税务和结构事项,敬请下载《投资:全球房地产投资者指南》英文版(English)中文版

南半球投资:全球房地产投资者指南

对于考虑澳大利亚房地产投资的人士,“南半球投资”可帮助他们快速了解可能遇到的法律、税务及结构问题。

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